bostadsrätt - dolt fel
Om ja ska sälja min bostadsrätt o de varit en fuktskada på min vindsbalkong på femte vån för ett o etthalvt år sen pga kraftigt regn som trängt in från balkong ,in i lägenheten. Balkongen är nu åtgärdad o vår styrelsen tycker de oxå. De anser att eftersom de är åtgärdat så torkar all fukt upp, även inomhus.. De luktar inget mögel. Och de vill inte bryta upp golvet inomhus för att de inte luktar nått o för att de torkat upp anser de. Men vad ja fattar så är golvet under mig föreningens. Ja äger inget under mitt golv.Eller?! Men om ja nu ska sälja min lgh. Hur ska ja informera köparen och hur han el hon kan gå vidare om de börjar lukta och vill mäta fukt. Om köparen upptäcker förhöjning av fukt så måste de ju vara föreningens ansvar att kosta på o torka ut d som är kvar. Ja har bara ansvar att informera om det.Eller? Eller kan ja bli ersättningsskyldig om köparen anmäler detta o ja inte säger nått? Är detta dolt fel?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!
Bostadsrätt
När det gäller bostadsrätter så räknas dessa som lös egendom och reglerna i jordabalken kommer därmed ej att gälla eftersom denna lag reglerar fast egendom. Därmed är det köplagens regler som reglerar bostadsrätter, köpare och säljare är privatpersoner. Länk: Köplagen
Undersökningsplikt
Vid köp av lös egendom har köparen en undersökningsplikt enligt 20 § köplagen. I denna paragraf framgår det att en köpare kan inte åberopa fel i efterhand som borde ha upptäckts vid en undersökning, i detta fall bostadsrätten. I vanliga fall anses undersökningsplikten uppfylld om man har gjort en noggrann besiktning av lägenheten. Det ska nämnas att undersökningsplikten för bostadsrätter är inte lika långtgående som för fast egendom, men det krävs trots det en noggrann undersökning.
Dolt fel
Dolda fel är sådana fel som man inte kunnat uppfatta vid en noggrann undersökning, alltså sådana fel som man inte kan lukta, se, höra eller känna. Undersökningen ska därmed vara noggrann och viktigt är att man tänker på om det är en gammal lägenhet, lägenhetens läge med mera.
Undanhålla information
Det finns ingen allmän upplysningsplikt för säljaren, men om det kan röra sig om dolda fel som köparen inte kunnat upptäcka kan det resultera i prisavdrag eller skadestånd. I 19 § köplagen framgår det att även om en vara som sålts i befintligt skick anses vara felaktig om, 19 § 2 p köplagen, säljaren före köpet underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet. (lägenheter säljs i befintligt skick)
Därmed skulle jag säga att du borde informera köpare om detta fel, för att det inte ska påverka dig i efterhand, eftersom du kan bli ersättningsskyldig.
Vad är fast egendom och vad är bostadsrättens ansvar?
För att veta vem som ansvarar för vad kan jag börja med att säga att allt som syns inne i lägenheten är bostadsrättshavarens ansvar. Allt utanför denna mening är därmed styrelsens ansvar, det är fast egendom. Därmed ansvarar du för exempelvis – golv, dörrar, köksinredning, spis, badrum, kranar, el. Föreningens ansvar är i stort sett avlopp, fönster, värmeelement, balkongen, fasad.
Sammanfattningsvis
Som du har pratat med din styrelse om så är det föreningens ansvar med fuktskadan, men det skulle kunna bli ditt ansvar om du inte meddelar köparen om detta väsentliga fel. Eftersom det inte luktar mögel, så skulle det kunna röra sig om ett dolt fel för köparen. Det är därmed bättre att du underrättar köparen om att det varit en fuktskada och att mögel kan förekomma. Därmed får köparen avgöra om denne vill göra en ytterligare undersökning. Att inte berätta om detta för köparen är bara dumt, det är bättre att vara öppen med vad som hänt. Garanterat kommer din styrelse att hjälpa till om det är mögel i lägenheten, det är deras ansvar.
Som sagt mitt tips till dig är att berätta om felet för din mäklare, så att det kommer vidare till köparna. Sen kanske det skulle vara smart för styrelsen att göra en fuktmätning i den skadade delen för att slippa riva upp golvet till att börja med. Prata med din styrelse så att du inte kommer i kläm!
Vänligen,
