Bostadsarrende - Besittningsskydd, avgiftshöjning och uppsägning - Vad gäller?
Jag äger ett gammalt torp inne i skogen i norra Småland där jag arrenderar 1200kvm av jordägaren. Arrendet har hittills kostat 7000kr/år men fr o m nästa år vill han plötsligt ha 20.000kr/år i en femårsperiod. När jag ansåg att nya hyran var oskälig så sa han upp mitt kontrakt/alternativt att jag betalar hans önskade nya kostnad under femårsperioden och sen blir uppsagd. Vad har jag för möjlighet att få detta ärende prövat? När jag bad honom att skicka in blankett HN1 till Jönköpings hyresnämnd som torpet tillhör vägrade han. Om jag i december betalar gamla arrendet på 7000kr/år för 2023 och bestrider nya arrendet som oskäligt blir han då tvungen att skicka in blanketten HN1 själv? Eller kan han helt sparka ut mig från tomten?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Men inledningsvis, innan din telefonrådgivning äger rum, kan i vart fall följande anföras.
Först och främst behöver ditt arrende definieras och såvitt jag kan bedöma är det fråga om ett bostadsarrende. Enligt 10 kap. 1 § 1 st. JB gäller nämligen att bostadsarrende föreligger när jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn (du) enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående. Med bostadshus avses även fritidshus, stugor och annat dylikt varför torpet träffas av definitionen i den ovan nämnda bestämmelsen.
Utifrån din ärendebeskrivning och givet att jordägaren har för avsikt att höja arrendeavgiften misstänker jag att arrendet är upplåtet på viss tid. I 10 kap. 3 § 1 st. JB sägs att vid arrende för viss tid ska uppsägning alltid ske för att avtalet ska upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. En jordägare eller arrendator som vill att arrendevillkoren för en ny arrendeperiod ska ändras, ska meddela motparten, dvs. dig, detta skriftligt och uppsägning och begäran om villkorsändring ska göras senast ett år före arrendetidens utgång. Och en begäran om villkorsändring ska ske enligt reglerna i 8 kap. 8 § JB. Det ska vidare framhållas att om avtalet inte sägs upp i rätt tid anses det förlängt med fem år eller, om begäran om villkorsändring har gjorts, med den tid och på de villkor i övrigt som bestäms enligt 6 b §. Utan att känna till alla detaljer men ändå så här vid en första anblick verkar jordägaren inte ha sagt upp avtalet i rätt tid, men jag kan naturligtvis ha fel varför den här delen nästan får hänskjutas till vårt kommande telefonsamtal.
Men utifrån antagandet att jordägaren faktiskt har följt de regler som gäller vid en uppsägning för villkorsändring kan följande sägas. Om en part begärt villkorsändring i tid och ändringen rör arrendeavgiftens storlek ska arrendeavgiften, vid förlängning av arrendeavtalet, utgå med ett skäligt belopp. Kan du och jordägaren inte enas om hur stor arrendeavgiften bör vara ska avgiften bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt, se 10 kap. 6 § 1 st. JB. Bestämmelsen syftar till att hindra ett kringgående av det besittningsskydd som du åtnjuter i egenskap av arrendator, vilket kommer till uttryck i 10 kap. 5 § JB vari framgår att om jordägaren har sagt upp arrendeavtalet, har arrendatorn rätt till förlängning av detta, utom när vissa i bestämmelsen angivna situationer föreligger. Om jordägaren med framgång kan åberopa någon av dessa kommer du vara tvungen att lämna. Annars har du rätt till förlängning av arrendet trots att jordägaren har sagt upp dig. Att arrendeavgiften ska vara skälig och inte helt godtyckligt kan bestämmas av jordägaren förklaras av risken för att besittningsskyddet annars skulle kunna urholkas.
Men trots din rätt att få sitta kvar behöver tvisten avseende arrendeavgiftens storlek ändå lösas. Parterna i att arrendeavtal kan, liksom alla andra avtalsparter, ha olika uppfattningar om vad som utgör ett skäligt belopp. Och utgångspunkten för vad som är en skälig arrendeavgift kan sägas vara vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala, vilket knyter an till förarbetsuttalandena, se SOU 1978:36 s. 55 f. och 125 samt prop. 1978/79:183 s. 39. Däri sägs, sammanfattningsvis, att viss ledning för bestämmande av storleken på avgiften kan fås genom en jämförelse med liknande arrenden på orten (den s.k. ortsmetoden). Om relevanta jämförelseobjekt saknas bör, förutom den ovan nämnda utgångspunkten, dvs. vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara villiga att betala, hänsyn även tas till exempelvis fastighetens beskaffenhet, läge, storlek, förekomst av vatten och avlopp, el och vägar. Det kan således och inte sällan bli fråga om en enskild bedömning från fall till fall. Av stort intresse i det här sammanhanget är Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 2013 s. 491 (se särskilt punkten 7 i domen).
Slutligen behöver följande noteras. Av 10 kap. 6 a § JB framgår att om arrendeavgiften är att anse som skälig efter en prövning enligt 6 § är väsentligt högre än avgiften för den tidigare arrendeperioden ska arrendenämnden, om arrendatorn (du) begär det och det finns särskilda skäl för det, bestämma att avgiften ska betalas med lägre belopp under en skälig tid. Den här bestämmelsen är relativt ny i jordabalken och trädde i kraft den 1 juli 2020 och stipulerar alltså att en stegvis höjning kam ske. I förarbetena till förevarande regel anges som tumregel att en höjning om 50 % bör anses som väsentlig. De stegvisa höjningarna bör enligt lagmotiven ske på årsbasis och normalt sett inte över en längre tid än tre år, se prop. 2019/20:125 s. 38 ff. och 57 f. Det finns med andra ord möjlighet för dig att under en övergångsperiod hinna anpassa dig till den nya arrendeavgiften (för det fall den anses skälig men fortfarande väsentligt högre än tidigare, vilket kan vara fallet om det skulle visa sig att du eventuellt tidigare har betalat en alldeles för låg avgift enligt ortsmetoden).
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det som sagt svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta alla dina frågor under vårt kommande telefonsamtal. Men redan nu kan sägas, som svar på din sista fråga, att jag har svårt att se att ”jordägaren kan sparka ut dig från tomten” (dock givetvis förutsatt att du inte grovt har misskött dina åliggande som arrendator).
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig imorgon torsdag den 17/11 kl 16.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
