Bostads- och anläggningsarrende, förverkande av arrenderätt och byggnad på ofri grund
Hei!
Jeg kommer fra Norge. Jeg tar resten på engelsk for å unngå misfortåelser:
My family owns a "sommerstuga" in Värmland, called "Stugan". We bought the buildings that make up "Stugan" for SEK 210k in 2001, but signed the "arrende-avtale" for licensing the land from the landowner first in 2009. We haven't gotten a contract to sign since then (he has been very unprofessional about the formal contracts).
We have been renting out "Stugan" on Airbnb for the first time this summer to 8 different guest-groups. This activity has resulted in a very threatening letter from the landowner, where he claims that he has the right to cancel the very old "arrende-avtale" if we don't shut down our Airbnb venture right away. Our contract doesn't mention anything about renting out to third parties, but the landowner argues as follows: "Er uthyrningsverksamhet i andre hand strider mot intentionerna i arrendeavtalet avseende tomtupplåtelse för fritidshuset. [...]. Om ni vidhåller att ni har rätt att bedriva sådan uthyrningsvirksamhet, anser vi, att vi har grund för uppsägning av arrendeavtalet. Vi kommer då att begära prövning hos Arrendenämnden och då begära att er arrenderätt är förverkad och att arrendeavtalet skall brytas". What is our rights? What happens if the "arrende-avtale" is broken? How should we proceed? The landowner has given us 7 days to respond, or actions will be taken.
It's okay if you answer in swedish :)
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Inledning
Som jag tolkar din fråga ingicks ett arrendeavtal 2009 som gäller än idag. Din fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB).
Utredning
Det finns flera former av arrendeavtal. Bostadsarrende föreligger enligt 10 kap. 1 § JB när "jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående." Med bostadshus menas inte nödvändigtvis att huset utgör ägarens huvudsakliga bostad eller att det är ett vinterbonat hus, men det kan heller inte anses tillräckligt med bodar eller mindre stugor. Anläggningsarrende föreligger enligt 11 kap. 1 § JB när "jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad, som ej är av endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande." Definitionen av förvärvsverksamhet torde utifrån förarbetena vara vid och avse all verksamhet som bedrivs i vinstsyfte och omfattar exempelvis "servicenäringar, handel, industri, hotell och restaurangverksamhet eller liknande". Gränsdragning mellan dessa två arrendeformer är inte helt tydlig då ett arrendeavtal kan ge arrendatorn rätt att ha både bostadshus och byggnader för näringsverksamhet på en fastighet. Enligt rättsfallet NJA 1968 s. 183 är utgångspunkten i sådana fall att avtalet ska ses som ett bostadsarrende och undantag görs endast om det är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga ändamål är annat än bostadsändamålet.
Arrenderätten kan enligt 8 kap. 23 § 1 st. 3 p. JB förverkas bland annat om arrendatorn nyttjar arrendestället för annat ändamål än som förutsatts vid upplåtelsen och arrendatorn inte efter tillsägelse vidtar rättelse. Parterna är fria att i arrendeavtalet bestämma ändamålet med upplåtelsen efter vad man finner lämpligt, vilket innebär att en snävare angivelse av ändamålen ger arrendatorn mindre frihet i sitt nyttjande och vice versa.
En byggnad som arrendatorn tillfört arrendestället ska vid frånträde av arrendet erbjudas markägaren till inlösen enligt 8:21 JB. Syftet med bestämmelsen är enligt NJA II 1908 nr 5 s. 71 att hindra meningslös värdeförstöring. Om jordägaren inte inom en månad från erbjudandet antagit det kan arrendatorn föra bort byggnaden. Med detta följer en skyldighet för arrendatorn att återställa arrendestället till tjänligt skick; i NJA 1956 s. 640 sägs att arrendestället ska försättas i sådant skicka att det kan av markägaren utnyttjas för arrende, motsvarande det arrendatorn innehaft. Har arrendatorn tagit material från fastigheten till en byggnad eller annan anläggning har jordägaren rätt till ersättning för materialet. Skulle arrendatorn underlåta att föra bort byggnaden inom två månader från att denne enligt ovan fått rätt att göra detta tillfaller byggnaden markägaren utan lösen. Vissa undantag från denna regel finns (se NJA 1948 s. 621, NJA 1945 s. 170 och NJA 1956 s. 640). Det är även värt att notera att markägaren inte måste ta emot egendomen efter att tre månader från frånträdet gått, utan denne kan istället kräva att arrendatorn för bort egendomen och återställer arrendestället. Ett sådant krav måste dock framställas innan egendomen tillfaller markägaren. Bestämmelsen 8:21 JB är dispositiv.
Din fråga har enligt min mening främst tre delfrågor: dels måste det fastställas vad för typ av arrendeavtal det rör sig om, dels om ert nyttjande i något fall kan leda till att arrenderätten förverkas och dels vad som händer om arrenderätten förverkas. Den första frågans svar är enligt min uppfattning helt beroende av detaljerna i det avtal ni ingått. Arrendatorn benämner det som "tomtupplåtelse för fritidshuset", vilket enligt min uppfattning inte kan anses säga något om ändamålet med arrendet. Sannolikt skulle det vara till din fördel om avtalet uttryckligen avser både bostads- och anläggningsarrende då detta skulle innebära att ni med största sannolikhet kan hyra ut huset utan att gå utanför avtalets ändamål. Om avtalet uttryckligen är ett bostadsarrende får ni det enligt min uppfattning desto svårare eftersom er uthyrning sannolikt faller inom den vida definitionen av förvärvsverksamhet i arrendesammanhang och därmed inte omfattas av arrendeavtalets ändamål. Svaret på fråga två blir alltså avhängigt svaret på fråga ett eftersom arrendets ändamål styr vad ni kan göra utan att riskera att arrenderätten förverkas. Skulle arrendeavtalet vara ett bostadsarrende kan uthyrningsverksamheten enligt min uppfattning antagligen grunda förverkande. Fråga tre blir enligt min uppfattning närmast teoretisk eftersom ni har möjlighet att förhindra ett förverkande genom att upphöra med uthyrningsverksamheten. Skulle ni trots detta förlora arrenderätten kommer det innebära att arrendatorn får rätt att köpa ert hus i första hand, i andra hand få ni föra bort byggnaden och i tredje hand kan jordägaren föra bort den. Sammanfattningsvis kan vi alltså konstatera att er position är helt beroende av arrendeavtalets utformning, men enligt min uppfattning ter det sig sannolikt att arrendatorn kan kräva att ni ska upphöra med uthyrningen.
Handlingsplan
Min rekommendation till er är att försöka ta reda på om ert arrendeavtal kan anses vara ett bostadsarrende eller anläggningsarrende innan telefonuppföljningen. Om det inte framgår uttryckligen blir det en tolkningsfråga som jag kan hjälpa till med.
Jag kommer att ringa dig på torsdag 8/8 17:00 för uppföljning av ärendet. Fungerar inte den här tiden får du gärna maila mig på magnus.gustafsson@lawline.se.
Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!
Med vänlig hälsning