Bör vi stycka eller samäga fastigheten vi fått ärva?
Min far gick bort under vintern och det börjar närma sig arvskifte. En stor del av arvet är en bostadsfastighet, vi är två dödsbodelägare men helt olika målbild för fastigheten. Den ena ser en möjlighet att ha fastigheten långsiktig som sommarstuga, medans jag som bor i samma område som fastigheten ligger vill ha möjligheten att sälja min del när jag tycker att det är lämpligt. Fastigheten är styckningsbar så att man skulle kunna skapa två tomter med lika värde en med det befintliga huset på och en avstyckad utan byggnad. Vilka är möjligheterna att få till ett avtal som ger oss båda möjligheten att uppfylla våra respektive mål. Är det möjligt att i redan skiftesavtalet ange att fastigheten skall styckas och att man efter styckningen skall äga en tomt var och därigenom undvika en period av samägande? Alternativt är det möjligt att i ett samagandeavtal lägga in skrivelser om att ena parten har rätt att i framtiden begära styckning av fattigheten i två lika värda delar och att ägandet av respektive tomt efter styckningen övergår i vardera parts ägo. Om båda är möjliga sätt att hantera situationen vilken skulle vara att föredra ? Min grundtanke är att jag om möjligt skulle vilja undvika att ingå ett samägandeförhållande då målbilden för ägandet av fastigheten är så olika för mig och min bror. Detta då jag tror att ett längre samägande ytterligare skulle vara påfrestande för vår relation som redan blivit dålig på grund av oenighet om hur fastigheten skall hanteras.
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår din fråga som att du vill veta vilka möjligheter du och din bror har att hantera fastigheten som ni fått ärva, särskilt med hänsyn till att ni har olika intressen för den. I mitt svar kommer jag att gå igenom vilka möjligheter ni har att avtala fram en lösning respektive vad du kan göra om du och din bror inte kan komma överens om en lösning som möjliggör ett avtal. De regler jag kommer hänvisa till i fråga om fastighetsklyvning hittar du i Fastighetsbildningslagen (FBL) och regler om samägande finns i Lag om samäganderätt (LoS). De generella reglerna om arv finns i Ärvdabalken (ÄB).
Avstyckning utan samägande
I ett skiftesavtal ska det framgå vem som får vilken egendom i arvskiftet och ska kunna användas som bevis för att bevisa ägandet (ÄB 23:4). Eftersom ni fått en fastighet med lika delar var så kan ni dock dela upp fastigheten redan innan arvet skiftas, för att undvika att bli samägare (ÄB 23:3). Detta gör ni genom att i skiftesavtalet ange att era respektive andelar ska brytas ut genom en fastighetsbildning. Skiftesavtalet kan sedan användas för att ni ska kunna bevisa och registrera ert ägande till respektive del. När ni ansöker om avstyckning är det dessutom skiftesavtalet som läggs till grund för avstyckningen (FBL 10:8).
Det här alternativet ger er möjlighet att dela upp fastigheten redan innan arvet skiftas. Ni blir då aldrig samägare, utan får direkt ensam befogenhet över era respektive delar av fastigheten.
För att er ansökan om avstyckning ska beviljas krävs att vissa kriterier är uppfyllda. Bland annat måste varje ny fastighet som bildas vara varaktigt lämpad för sitt ändamål, vilket innebär att det ska finnas tillgängliga vägar och annat som underlättar åtkomsten (FBL 3:1). Eftersom du skriver att fastigheten är avstyckningsbar tolkar jag dock din situation som att er fastighet sannolikt uppfyller dessa krav, men det kan vara bra att ha i åtanke att inte alla ansökningar godkänns.
Samägande och klyvning
Om ni väljer att inte ta med ett villkor om utbrytning saknas i skiftesavtalet så blir du och din bror automatiskt samägare till fastigheten efter att arvet skiftats. De regler som i huvudsak blir tillämpliga finns då i Lag om samäganderätt, men eftersom den lagen dispositiv är du och din bror är fria att själva komma överens om hur ni vill hantera ert samägande. Endast om ni inte avtalat om något annat så blir den lagen tillämplig. Om ni inte lyckats avtala om några andra regler innebär lagens regler att ni måste vara överens i alla beslut som rör fastigheten (LoS 2 §). Det finns dessutom en möjlighet för vem som helst av delägarna att begära att fastigheten ska säljas på offentlig auktion (LoS 6 §), vilket tyvärr sällan ger en särskilt bra vinst. Av dessa anledningar kan det därför vara en fördel att ha avtalat om andra villkor som gör samägandet lättare för er båda.
Det finns dock fortfarande en möjlighet att dela på fastigheten, även om ni blir samägare. Ni kan nämligen ansöka om att klyva fastigheten så att ni får varsin fastighet istället. En ansökan om klyvning av fastigheten ska lämnas till Lantmäteriet, och du behöver inte din brors samtycke för att göra detta (FBL 11:1). Det är alltså fullt möjligt att dela upp fastigheten även efter att arvet skiftats. För att din ansökan om klyvning ska beviljas krävs än en gång att fastigheten är styckningsbar, precis som vid en ansökan om avstyckning. Fastigheten kommer som utgångspunktatt fördelas utefter ditt yrkande (FBL 11:1). Klyvningen ska göras så att du och din bror får en varsin fastighet som har samma värde som era respektive andelar i den ursprungliga fastigheten, det vill säga hälften var (FBL 11:4). Eftersom en ansökan om klyvning kan lämnas in till Lantmäteriet när som helst, utan samtycke från de andra samägarna, är detta ingenting du behöver avtala om i skiftesavtalet. Det kan dock vara en fördel om du diskuterat igenom denna lösning med din bror, eftersom det i många fall är mer kostsamt att klyva en fastighet när samägarna inte är överens. Jag ser heller inga hinder mot att ni avtalar om att ni ska samarbeta om den ene vill klyva fastigheten i framtiden.
Sammanfattning
Båda de alternativ som du föreslagit är alltså möjliga att genomföra. Ni kan bestämma er redan innan arvet skiftas för att stycka av fastigheten, men då måste det framgå av skiftesavtalet att ni har för avsikt att göra det. Om ni inte har med ett sådant villkor i skiftesavtalet så blir ni samägare till fastigheten. Det är bara om ni inte kan komma överens som Lag om samäganderätt blir tillämplig, vilket innebär att ni i stort sett är fria att avtala hur ni vill om ägandet. Det finns dock inget som hindrar dig från att ansöka om klyvning av fastigheten när ni är samägare, eftersom du inte behöver ha din brors samtycke till detta. Jag skulle dock rekommendera att du diskuterar igenom alternativet att i framtiden klyva fastigheten, eftersom det kan bli en utdragen och kostsam process om han skulle motsätta sig det när den dagen kommer.
Vilken lösning som är bäst för er är det bara ni som kan avgöra. Med tanke på att du skriver att du oroar dig för att er relation kan försämras om ni blir samägare till fastigheten kan det kanske vara en idé att stycka av fastigheten redan från början. Det är inte ovanligt att det kan vara svårt att komma överens om hur en fastighet ska skötas.
Eftersom du valt telefonuppföljning till den här frågan kommer jag att ringa dig imorgon fredag 1 februari klockan 09:30. Om det inte passar eller du hellre vill att jag ringer vid en annan tid kan du skicka ett mail till natalie.accord@lawline.se.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga.
Vänliga hälsningar,
