Bör latent kapitalvinstskatt och mäklarkostnader beaktas vid köp av lägenhet?
Hej. Jag och min bror har ärvt en lgh efter vår mor. Den är värderad av mäklare till 1.3 miljoner. Mor köpte den för 255.000 kr. Inga förbättringarna, avdrag mm.
22% i vinstskatt på 1045000 kr blir då 229900 kr. 1070100 kr delas på 2. Ska jag köpa ut honom för 535050 kr?
Mvh
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar frågan som att själva arvsskiftet är färdigt samt att du och din bror nu äger hälften var av lägenheten (bostadsrätten).
Inledningsvis vill jag konstatera att inget svar är "rätt" på en sådan fråga. Det råder avtalsfrihet, vilket mer eller mindre innebär att det är upp till dig och din bror att komma överens om vilket pris du kan köpa lägenheten för. Det är upp till er att komma överens om vilka termer och villkor en försäljning ska ske på.
Jag kan dock säga att den beräkning du gjort är helt korrekt i sig men avser ett annat sammanhang, nämligen den där man värderar en fastighet i en bodelning. Högsta domstolen har i NJA 1975 s. 288 slagit fast att fastighetens värde i en bodelning är marknadsvärdet minskat med mäklarkostnader och den latenta kapitalvinstskatten, precis som du har beräknat (möjligtvis utan uppskattade försäljnings-/mäklarkostnader). Syftet med att dra av mäklarkostnaderna och den latenta kapitalvinstskatten är att få en rättvis värdering av fastigheten genom att värdet på fastigheten vid bodelningen ska motsvara nettovärdet för fastigheten om den hade sålts omedelbart. Detta för att den som övertar fastigheten inte ska komma i ett sämre läge än den som köps ut eftersom den som köps ut inte behöver betala kapitalvinstskatt för att den sålt sin del medan den som övertar fastigheten kommer behöva betala hela kapitalvinstskatten vid en framtida försäljning.
Sådana hänsyn till mäklarkostnader och latent kapitalvinstskatt behöver inte tas i detta fall eftersom din bror till följd av försäljningen av sin del av bostadsrätten kommer behöva betala kapitalvinstskatt. Jag skulle därför säga att värdet på hans del av lägenheten är hälften av marknadsvärdet på 1,3 miljoner, nämligen 650 000 kr. Priset bör därmed ligga någonstans runt 650 000 kr, dvs marknadsvärdet för halva lägenheten. Priset kan bli lägre om du exempelvis hittar fel på lägenheten som behöver åtgärdas. Priset kan även bli högre om din bror vill beakta en eventuell framtida värdestegring eller att han behöver betala kapitalvinstskatt men som sagt det beror helt på vad ni kommer överens om.
Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!
Med vänliga hälsningar,
