Beskattningskonsekvenser vid försäljning av fast egendom samt hus på ofri grund, vad gäller?
Hej, jag äger en fastighet (tomten) men min fd svärfar äger huset på fastigheten. Vi ska nu sälja tomten och huset. Vi är överens om respektive värde men undrar vad som är bäst ur försäljningssynpunkt. Att vi båda säljer till en köpare eller att jag först köper huset av min fd svärfar och sedan säljer hela fastigheten till ny köpare? Skattekonsekvenser? Mvh
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger en fastighet på vilket det står en byggnad (ett hus). Det ifrågavarande huset ägs emellertid av din före detta svärfar och ni har nu för avsikt att avyttra era respektive objekt. Såvitt jag förstår råder någorlunda konsensus avseende de uppskattade marknadsvärdena men frågor har uppstått kring vad som kan tänkas utgöra det mest fördelaktiga tillvägagångssättet. Utgångspunkten är att överlåtelsen av alla egendom ska riktas mot en och samma förvärvare varför du undrar huruvida din före detta svärfar eventuellt först bör sälja huset till dig. Vidare föreligger en generell fråga gällande de skatterättsliga konsekvenser av det ovan anförda, vilka för övrigt är nära förbundna med den förstnämnda frågan varför dessa kommer att ges en ganska framskjutande roll. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor följer enligt nedan.
Du har också beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). För att den här skrivelsen inte ska bli alltför lång och svåröverskådlig kommer dock den fortsatta framställningen inte att utmynna i någon längre rättsutredning. Min gissning är inte heller att någon sådan önskas. Många juridiska spörsmål behandlas dessutom enklast under ett telefonsamtal.
Först några allmänna skatterättsliga hållpunkter
De avyttringar som nu är i fråga hör till inkomstslaget kapital och det aktuella inkomstslagets omfattning avgränsas i 41 kap. IL. Av 41 kap. 1 § 1 st. IL går det att utläsa att inkomster och utgifter på grund av innehav av tillgångar och skulder och i form av kapitalvinster och kapitalförluster räknas till det aktuella inkomstslaget. Utanför faller sådana inkomster som är hänförliga till inkomstslaget näringsverksamhet. Inkomst av kapital (resultatet) beräknas genom att samtliga intäktsposter minskas med de kostnadsposter som sorterar under det ifrågavarande inkomstslaget, vilket framgår av 41 kap. 12 § IL. Kapitalvinster och kapitalförluster ska däremot beräknas för varje enskild avyttring där tillgångens omkostnadsbelopp (mer om det nedan) dras från ersättningen för den försålda kapitaltillgången. Beloppet (kapitalvinsten eller kapitalförlusten) tas därefter upp som en intäkts- eller kostnadspost jämte övriga poster i samband med beräkningen av inkomsten av kapital. Men märk väl att det från huvudregeln, att alla intäkts- och kostnadsposter i sin helhet ska tas upp vid resultatberäkningen, stundtals görs undantag vilka stipulerar att vissa kapitalvinster endast är skattepliktiga upp till en viss del, exempelvis de som uppstår vid försäljning av fast egendom som i den förevarande situationen. Värt att notera är också att kapitalförluster inte sällan enbart är avdragsgilla upp till 70 % och att beskattningstidpunkten i princip inträder direkt i samband med att en tillgång realiseras, 44 kap. 26 § IL. Om sammanställningen i inkomstslaget sedermera ger ett överskott utgår 30 % statliga (platt) inkomstskatt på överskottet, 65 kap. 7 § IL. Skulle beräkningen istället leda till ett underskott erhåller den skattskyldige en skattereduktion om 30 % av den del av underskottet som inte överstiger 100 tkr och 21 % av den eventuella återstående delen av underskottet och detta sker mot statlig och kommunal inkomstskatt, 67 kap. 10 § IL. Det nu sagda fordrar dock att det föreligger skatt på förvärvsinkomster hos den skattskyldige att räkna av mot under ett och samma beskattningsår. En skattereduktion som inte nyttjas kan alltså inte sparas för framtiden.
Försäljningen av din fastighet, vad gäller?
För fastigheter görs avsteg från principen om att hela kapitalvinsten ska vara skattepliktig och de grundläggande bestämmelserna härvidlag står att finna i 45 kap. IL. Reglerna tillämpliga på alla slags fastigheter förutom sådana som utgör lagertillgångar i näringsverksamhet. Om din fastighet till dags dato är att betrakta som en privatbostadsfastighet, 2 kap. 13 § IL, eller en näringsfastighet, 2 kap. 14 § IL, förtäljer inte riktigt din ärendebeskrivning, men jag utgår ifrån att det är den förra typen som åsyftas i det här fallet. Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för fastigheten minskad med utgifter för avyttringen (typiskt sett mäklararvoden) och omkostnadsbeloppet, 44 kap. 13 § IL. Med omkostnadsbeloppet avses för övrigt utgifter för anskaffning ökade med de eventuella förbättringsutgifter, 44 kap. 14 § IL. Utgifter för förbättrande reparationer och underhåll på privatbostadsfastigheter räknas som förbättringsutgifter, vilket stadgas i 45 kap. 12 § 1 st. IL. Med förbättrande reparationer och underhåll avses här reparationer och underhåll som hänför sig till det innevarande beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren (krav på aktualitet) till den del åtgärderna medfört att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet. Det sista ledet i den nyss nämnda meningen har stor betydelse för den rättsliga bedömningen. Kravet på bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet utgör nämligen en förutsättning för att åtgärden överhuvudtaget ska få tillgodoräknas som en del av omkostnadsbeloppet. Det innebär således att sedvanliga icke förbättrande reparationer inte omfattas av bestämmelsen i 45 kap. 12 § IL. Det ska tilläggas att uttrycket förbättringsutgifter likaledes omfattar ny-, till- och ombyggnationer. I sammanhanget förtjänas det också att säga att den skattskyldiges eventuella utförda egen-arbeten som avser förbättrande åtgärder på fastigheten inte utgör avdragsgilla kostnader. När sedan kapitalvinsten har beräknats gäller följande för en fysisk person (för ordningens skull redogörs även för beskattning avseende kapitalvinster på näringsfastigheter):
Kapitalvinster på privatbostadsfastigheter är skattepliktiga med 22/30, vilket i praktiken innebär en skatt på 22 % (22/30 x 0,3 (skattesatsen i inkomstslaget kapital) = 0,22, = 22 %, 45 kap. 33 § 1 st. IL).
Kapitalvinster på näringsfastigheter beskattas hårdare och tas upp till 9/10, vilket därmed leder till en skatt på 27 % (9/10 x 0,3 (skattesatsen i inkomstslaget kapital) = 0,27 = 27 %, 45 kap. 33 § 1 st. IL).
Försäljningen av det av din före detta svärfar ägda huset, vad gäller?
Med fastighet i skatterättsliga kontexter avses i princip den civilrättsliga definitionen så som den kommer till uttryck i jordabalken. I 1 kap. 1 § 1 st. JB sägs att fast egendom är jord vilken i sin tur är indelad i fastigheter. Vidare anges i 2 kap. 1-3 §§ JB att bland annat mark, allmänna fastighetstillbehör (byggnader m.m.), byggnadstillbehör (exempelvis en hiss) och industritillbehör (typ maskiner) också räknas till begreppet fastighet. Men föremål som en nyttjanderättshavare eller någon annan än fastighetsägaren tillfört en fastighet hör inte till denna såvida föremålet och fastigheten inte har kommit i samma ägares hand, vilket fastslås i 2 kap. 4 § 1 st. JB. Det ifrågavarande huset utgör således inte en del av din fastighet med ett civilrättsligt betraktelsesätt, vilket du mycket riktigt själv redan har påpekat enligt ovan, och benämns vidare med fastighetsrättslig terminologi som hus på ofri grund (på annans mark). Det betyder samtidigt att byggnaden i fråga likställs med och sorteras under kategorin lös egendom. Men skatterättsligt utvidgas dock definitionen av vad som utgör fastigheter och i 2 kap. 6 § 1 st. IL stadgas att en byggnad som (civilrättsligt) räknas som lös egendom ska beskattas som om den vore en fastighet. Detta medför att vad som ovan har sagts beträffande avyttringen av din mark äger giltighet även i det här sammanhanget. Annorlunda uttryckt; Reglerna för beskattning vid försäljning av hus på ofri grund och som därmed utgör lös egendom är identiska med de som gäller i samband med en vanlig fastighetstransaktion.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammantaget kan följande konstateras. Den beskattning som aktualiseras i ditt ärende och vid de olika försäljningarna är inte bara likartad utan helt identisk och detta mot bakgrund av bestämmelsen i 2 kap. 6 § IL. Enligt min mening framstår det därför som ovidkommande för er del om de aktuella objekten skulle överlåtas separat till en och samma köpare eller om du först förvärvar huset för att sedan införliva detta som ett fastighetstillbehör och för att därefter sälja fastigheten i sin helhet. Och för din före detta svärfar är reglerna vid försäljning och möjligheten till uppskov desamma som vid försäljning av en privatbostadsfastighet och detta oaktat om denne väljer att avyttra huset till dig eller till en utomstående person. En framtida spekulant kan dock möjligen föredra ett enda avtal framför två olika varför det hypotetiskt skulle kunna argumenteras för att ett avslut kan bli enklare att nå om du först förvärvar huset.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på skatterättens område endast ger den här typen av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån inte åtar sig däremot inte några skatterättsliga uppdrag fullt ut. Däremot kan vi naturligtvis vara dig behjälplig vid upprättandet av exempelvis eventuella överlåtelseavtal mellan dig och din före detta svärfar alternativt mellan dig och en potentiell förvärvare ifall en önskan om att inte behöva involvera en fastighetsmäklare skulle infinna sig.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på måndag den 21/9 kl 11.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
