Beskattning av vinst vid avyttring av bostadsrätt och bodelning av sambors gemensam bostad
Hej,
Min sambo och jag har tillsammans med två barn (ett gemensamt och hennes dotter sedan tidigare) bott i en bostadsrätt i Stockholm. Jag har betalat för lägenheten, står på alla lån och betalar hyran. Lägenheten köptes med avsikt att vi alla skulle bo i den.
Nu ska vi separera och lägenheten är ute till försäljning. Hur fungerar då den så kallade bodelningen? Kan vi dela på den eventuella vinst som försäljningen genererar eller hur fungerar det? Kan i så fall de pengarna skyddas på något sätt så att hennes andel inte försvinner i skatt (jag har tidigare uppskjutna reavinster som nu, eftersom jag inte investerar i något nytt, kommer att realiseras)?
Mvh
Fredrik
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Bostadsrätten i bodelningen
Vid en bodelning ska ni som sambor dela på samboegendomen om någon utav er vill det (8 § Sambolagen). En gemensam bostad utgör samboegendom och det verkar som om bostadsrätten i detta fall klassificeras som en gemensam bostad (3 § Sambolagen). För att en bostadsrätt ska vara en gemensam bostad krävs att någon utav er äger denna och att bostaden är avsedd och innehas som ert gemensamma hem (5 § tredje punkten Sambolagen). I bodelningen ska ni alltså dela lika på bostadsrätten. Eftersom ni nu ska sälja den ska ni dela på ersättningen som ni får utav försäljningen.
Beskattning av vinsten
Genom att beräkna skillnaden mellan ersättningen för bostadsrätten minskad med utgifterna för försäljningen (mäklararvode) och omkostnadsbeloppet får man fram kapitalvinsten (44 kap. 13 § Inkomstskattelagen, IL). Omkostnadsbeloppet är det pris som du köpte bostadsrätten för (46 kap. 5 § IL). Du får även lägga till förbättringsutgifter men det är inte aktuellt baserat på bakgrundsinformationen (46 kap. 8–12 § IL). När kapitalvinsten är uträknad ska endast 22/30 av detta tas upp till beskattning i inkomstslaget kapital (46 kap. 18 § IL). Kapitalskatten är sedan 30 procent av resterande belopp (65 kap. 7 § IL).
Uppskov med beskattningen
Innan man tar upp kapitalvinsten till beskattning kan man i vissa fall få lov att göra uppskov innebär att man inte behöver skatta på vinsten direkt. Det kan ses som att man lånar skattepengar av staten.
Det första kriteriet är att kapitalvinsten kommer ifrån en ursprungsbostad (47 kap. 2 § första punkten IL). Med ursprungsbostad avses en permanentbostad där den skattskyldige bott minst ett år före avyttringen eller under minst tre år inom de senaste fem åren (47 kap. 3 § första och andra stycket IL).
Det andra kriteriet är att hon har eller tänker förvärva en ersättningsbostad (47 kap. 2 § andra punkten IL). En bostad får inte förvärvas tidigare än året innan eller senare än året efter det år då ursprungsbostaden avyttrades för att klassificeras som en ersättningsbostad. Till sist ska hon bosatt sig i ersättningsbostaden eller tänkt bosätta sig i den (47 kap. 2 § tredje punkten IL).
Avdrag för ett uppskovsbelopp får inte understiga 50 000 kronor, då måste kapitalvinsten beskattas direkt (47 kap 6 § IL). Om ersättningen för ersättningsbostaden är minst lika stor som ersättningen hon fick utav försäljningen får hon göra uppskov med hela kapitalvinsten (47 kap. 7 § första punkten IL). Detta är troligtvis fallet eftersom hon endast fick halva ersättningen av ursprungsbostaden. När ditt ex säljer ersättningsbostaden, alltså den nya, ska uppskovsbeloppet återföras till beskattning med 22/30 (47 kap. 11 § första stycket IL).
Till sist bör det beaktas att hon kommer att behöva ta upp en schablonintäkt till beskattning varje år som uppskovet varar. Denna intäkt beräknas till 1.67 procent av uppskovsbeloppets storlek vid beskattningsårets ingång (47 kap. 11 b § IL). Denna kapitalintäkt ska beskattas med 30 procent (65 kap. 7 § IL). På grund av detta kan uppskovet jämföras med ett lån och schablonintäkten kan jämföras med en räntebetalning. Om det är lönsamt att göra uppskov beror på om hon behöver ta lån för att betala skatten och hur hög ränta på det eventuella lånet skulle vara.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Vänligen,
