FrågaSKATTERÄTTReavinstskatt07/05/2022

Beskattning av bostadsrätt vid blandad gåva och köp

Hej Jag skulle behöva hjälp med att beräkna skatt för ett förvärv av blandat fång. Min brors bostadsrätt har avyttrats till mig till ett pris som understiger marknadsvärdet och gåvoavsikt föreligger, mellanskillnaden utgör sålunda gåva. - Uppskattat marknadsvärde för hela bostadsrätten idag: - 5 150 000 SEK - Inköpspris för hela bostadsrätten då min bror förvärvade bostadsrätten - 1 310 000 SEK - Ersättning från från mig dvs den summan som jag ska "köpa" bostadsrätten för - 2 000 000 SEK

Lawline svarar

Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag förutsätter att bostadsrätten i fråga har använts som en bostad av din bror och därmed är en privatbostadsrätt i lagens mening. 

Svaret i korthet finns överst och under finns mer detaljer om hur jag har kommit fram till svaret.

Sammanfattning:

Er beskattning:

Du har mottagit en gåva, dessa beskattas inte enligt 8 kap. 2 § inkomstskattelag (1999:1229) (IL framöver). Ingen beskattning sker.

Din brors beskattning:

Din bror ska betala kapitalvinstskatt för den delen av förvärvet som inte är gåva, i det här fallet 2 000 000.

Han får dra av omkostnadsbeloppet i samma mån som förvärvet utgör försäljning, alltså (2 000 000/5 150 000) 0,39 x 1 310 000 = 510 900. 

Kapitalvinster på privatbostadsrätter ska bara tas upp med 22/30. Kapitalvinsten beräknas alltså enligt följande: (22/30) x (2 000 000 - 510 900) = 1 092 006,66 SEK

Skatten på kapitalvinster är 30%, alltså blir den slutliga skatten för din bror 0,3 x 1 092 006,66 = 327 602 SEK.

Blandade fång

Vid blandade fång saknas uttryckliga regler i lag. Reglerna som finns har utvecklats i praxis och skiljer sig åt för fast respektive lös egendom. Bostadsrätter är lös egendom och vid blandade fång av lös egendom så använder man sig av en s.k. delningsprincip för att dela upp förvärvet mellan gåva och köp. Samma transaktion kan alltså vara både gåva och köp. 

I Er transaktion är alltså allt som understiger marknadsvärdet en gåva från din bror till dig. Rent juridiskt mottar du alltså en gåva på 3 150 000 SEK (5 150 000 - 2 00 000). 

Din bror säljer därmed tillgångar till ett värde av 2 000 000 SEK. 

Gåvor

Gåvor är skattefria, vilket innebär att de varken är avdragsgilla kostnader för givaren eller en skattepliktig inkomst för mottagaren, 8 kap. 2 § IL och 9 kap. 2 § IL. 

Gåvodelen av transaktionen utlöser alltså ingen beskattning.

Kapitalvinstbeskattning vid blandat fång och beskattning av bostadsrätter 

Som utgångspunkt så ska man bara betala skatt på den vinst man gör på sin tillgång. Det är alltså kapitalvinsten som ska beskattas. Den beräknas genom att man tar ersättningen för tillgången och minskar den med kostnader man haft för att sälja den och omkostnadsbeloppet, 44 kap. 13 § IL. Omkostnadsbeloppet utgörs av anskaffningsutgiften och förbättringsutgifter, 44 kap. 14 § IL. För bostadsrätter finns särskilda regler i 46 kap. IL, utifrån din fråga aktualiseras dock inga bestämmelser där.

Din brors omkostnadsbelopp för hela bostadsrätten är 1 310 000 SEK. Eftersom endast en del av förvärvet är försäljning får han dock bara dra av en del av omkostnadsbeloppet som motsvarar delen av förvärvet som är ett köp. Kapitalvinsten beräknas alltså enligt följande:

2 000 000/5 150 000 = 0,388 = ca 0,39. (Hur stor del av förvärvet som utgör köp)

0,39 x 1 310 000 = 510 900 (39% av omkostnadsbeloppet får dras av)

2 000 000 - 510 900 = 1 489 100 SEK (kapitalvinst)

Bostadsrätter är lös egendom men behandlas på grund av sin likhet med fastigheter snarlikt dessa. I 46 kap. 18 § IL finns därför en regel för att jämna ut beskattningen mellan bostadsrätter och fastigheter. Denna innebär att endast 22/30 av kapitalvinsten ska tas upp för beskattning. Din brors kapitalvinst blir alltså:

22/30 x 1 489 100 = 1 092 006,66 SEK

Kapitalvinster beskattas med 30% statlig skatt, alltså blir den slutliga skatten för din bror 0,3 x 1 092 006,66 = 327 602 SEK.

Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline 

Med vänliga hälsningar,

Fredrik Eriksson

Fredrik ErikssonRådgivare