Besittningsskydd vid uthyrning av villa före 2013
Vi äger en villa som ska säljas pgav skilsmässa
Vi har hyrt ut bostaden till en familj som har bott där i 5 år, kontraktet som skrevs för 5 år sedan, säger att det är 3 månaders uppsägning från båda parter, pgav att det är ett exploaterings område, dom har avsagt sig besittningsrätt
Vi har en kund på fastigheten, men han vill skriva ett förbehåll ,att han vill ha skadestånd om hyresgästerna inte har flyttat efter 3 månader,vi vågar inte detta, Så min fråga är kan det bli problem att få ut hyresgästerna, och isåfall vad är bäst att göra?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Tillämplig lag
Eftersom ni skrev kontraktet för fem år sedan så är det innan privatuthyrningslagen började gälla den 1 februari 2013 och därför är den lagen inte tillämplig. Därför är det 12 kap. jordabalken som är tillämplig på ert hyresförhållande (12 kap. 1 § JB).
Uppsägning
Jag uppfattar det som att det är ett hyresavtal på obestämd tid. Eftersom det handlar om en bostad och ni inte avtalar om längre än tre månaders uppsägningstid är det den tiden som gäller (12 kap. 4 § JB). Tänk på att uppsägningen måste ske skriftligt (12 kap. 8 § JB). Det som kan krångla till det är dock frågan om besittningsskydd.
Besittningsskydd
Det finns vissa krav för att ett avtal om att hyresgästen avsäger säg besittningsrätten ska gälla. Huvudregeln är att ni och hyresgästen i en särskild handling måste ha kommit överens om att hyresgästen inte ska ha besittningsskydd och att hyresnämnden måste ha godkänt överenskommelsen (12 kap. 45 a § JB). Det finns dock vissa undantag då ni inte behöver ha haft hyresnämndens godkännande, men det måste fortfarande vara upprättat i en särskild handling och inte i hyreskontraktet eller muntligt. Det gäller om ni träffade överenskommelsen efter att hyresförhållandet redan hade inletts och hyresgästerna hade besittningsrätt när ni kom överens. Det andra undantaget som hade kunnat vara tillämpligt i ert fall blir dock inte tillämpligt eftersom hyresgästerna nu har bott där i fem år och det undantaget endast gäller om överenskommelsen träffas för en tid om högst fyra år (12 kap. 45 a § JB).
Utifrån det du berättat i frågan kan jag inte avgöra om det avtal om att er hyresgäst avsäger sig besittningsskyddet är giltigt. Om ni upprättade det när de flyttade in och inte har hyresnämndens godkännande så innebär det att överenskommelsen inte är giltig och att er hyresgäst har besittningsrätt. Om de inte har besittningsrätt så måste de flytta efter uppsägningstidens utgång. Om de inte gör detta kan ni vända er till kronofogden med ett yrkande om avhysning.
Besittningsskyddet är dock relativt svagt när det gäller villor. Om ni säger upp avtalet för att ni ska sälja villan så har hyresgästen normalt inte rätt att bo kvar trots att de har besittningsrätt (12 kap. 46 § 6 p JB). Hyresgästen har dock i regel rätt att få skäligt rådrum för att vid behov skaffa en annan bostad och det är därför inte säkert att uppsägningstiden på tre månader blir tillämplig.
Vad är bäst att göra?
Min rekommendation till er är att säga upp hyresgästerna skriftligt och hänvisa till att ni planerar att sälja huset. De kan då välja att flytta ut inom de tre månaderna ni har avtal om eller välja att inte göra det. Om de väljer att inte flytta ut eller begär att hyresavtalet ska förlängas uppstår en tvist och ni som hyresvärdar måste då senast en månad efter att hyrestiden skulle ha gått ut hänskjuta tvisten till hyresnämnden (12 kap. 49 § JB).
Skulle det uppstå en tvist och den inte är avgjord när hyrestiden går ut, vilken den oftast inte är, så har hyresgästen rätt att bo kvar i villan till dess att frågan är slutligt avgjord (12 kap. 50 § JB). Som tidigare nämnts är det också vanligt att hyresgästen får skäligt rådrum att hitta en ny bostad när uppsägning sker för att t ex en villa ska säljas vilket innebär att det kan ta betydligt mer än de tre månaderna innan hyresgästen måste flytta.
Det kan således bli problem att få ut hyresgästerna ur huset på bara tre månader även om det förmodligen kommer lösa sig på sikt, om de har besittningsrätt.
Eftersom det finns en risk att hyresgästen inte kommer behöva flytta inom tre månader om de inte vill så skulle jag uppmana er att beakta det när ni funderar på om ni ska skriva på ett sådant förbehåll. Det kanske är bättre att ni säger upp hyresgästerna innan ni skriver på ett försäljningsavtal?
Skulle ni vilja boka tid hos en jurist kan ni göra det hos oss på Lawline här.
Jag hoppas detta varit till hjälp!
Vänligen,
