Har hästägaren besittningsskydd vid hyra av stallbox?

Question

Besittningsrätt vid boxhyra?
Hej!
Jag har förstått att hyra av stallbox (oftast) ses som lokalhyra. Som jag förstår det så kan personen som hyr en boxplats därmed få besittningsrätt, men det verkar inte alltid vara så. En sak som jag hittat skulle kunna spela roll är om det är en särskild boxplats som hyrs eller om det är rätten att nyttja en av stallägaren anvisad boxplats. Jag undrar: Kan hästägaren få besittningsrätt så att stallägaren inte kan säga upp avtalet? Om vi avtalar om att en uppsägningstid på tre månader ska gälla, gäller tre månader då ömsesidigt och utan att skäl till uppsägningen behöver anges? Stämmer det att det spelar roll om det är en särskild box eller en anvisad box som hyrs?

Answer 1

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Hyra regleras bland annat i 12 kap Jordabalken (JB). 

Bostadshyra eller lokalhyra?
Enligt 12 kap 1 § 3 st JB gäller bostadshyra för bostadslägenheter där lägenhet upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Lokalhyra gäller för annan lägenhet än bostadslägenhet. Då stallboxen används huvudsakligen för en plats ägnad åt hästen och skötsel av denna ses hyra av en stallbox som lokalhyra. 

Besittningsskydd vid lokalhyra
För lokalhyra gäller ett indirekt besittningskydd enligt 12 kap 57 § JB, som innebär att hyresgästen inte är berättigad till förlängning av hyresavtalet utan till ersättning i enlighet med 12 kap 58 b § JB för den förlust han/hon lider av att han/hon är tvungen att flytta om denne inte sägs upp med besittningsbrytande grund (godtagbar anledning). 

Det finns fem besittningsbrytande grunder i 12 kap 57 § JB som möjliggör en uppsägning av hyresvärden utan krav på ersättning till hyresgästen. De besittningsbrytande grunderna är kontraktsbrott - om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det skäligen inte kan fordras att hyresförhållandet förlängs - exempelvis inte betalar hyran, om stallet ska rivas eller genomgå större ombyggnation, om bruksändamålet (användningen av lokalen) ska ändras eller om avtalet sägs upp för villkorsändring och villkoren hyresvärden kräver är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden. 

Sedan kan såklart annat avtalas er emellan, men ovan är vad som är gällande om ingenting annat avtalats eller om det som avtalats är sämre för hyresgästen än ovan - då 12 kap JB är tvingande till hyresgästens fördel enligt 12 kap 1 § JB. 

Bedömningen i ditt fall
I en bedömning i ditt fall bör hyresavtalet innebära en lokalhyra, vilket du uppfattat korrekt. Det innebär att hästägaren har ett direkt besittningskydd, vilket medför att hästägaren aldrig kan tvinga sig kvar i stallboxen (lokalen), utan kan få ersättning om hyresvärden säger upp avtalet utan en befogad anledning s.k besittingsbrytande grund.

Om hästägaren och stallägaren avtalar om en bestämd uppsägningstid på tre månader gäller denna ömsesidigt. Dock, om stallägaren säger upp hyresavtalet och vägrar förlänga  hyresförhållandet eller om hästägaren inte vill godta de hyresvillkor  som stallägaren kräver för förlängning, har hästägaren rätt till  ersättning enligt 12 kap 58 b § JB. Detta kan anses oskäligt, vilket är en anledning till att detta oftast avtalas om i hyresavtalet. 

Om du har vidare frågor eller funderingar är du varmt välkommen att åter kontakta oss på Lawline!

Med vänliga hälsningar