Besittningsskydd för hyresgäst i ombyggd villa med tre lägenheter
Hej! Jag bor i en lägenhet som ligger i en ombyggd villa. Det är tre lägenheter i fastigheten. Alla uthyrda. Hyresvärden bor inte i fastigheten. Fastigheten är privatägt. Nu ska den säljas. Mäklaren skriver att vi har tre månaders uppsägningstid på försäljningssidan och att det är ett bra tillfälle om man vill ha eget boende i framtiden. Vad är det som gäller? Gäller inte besittningsrätten om det är fler än två lägenheter i fastigheten? I hyreskontraktet står det tre månaders uppsägningstid. Kan vi bli uppsagda av den nya ägaren?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om uppsägning och besittningsrätt finns i 12 kap. jordabalken (JB) och lagen om uthyrning av egen bostad (läs om lagen här.)
Lag om uthyrning av egen bostad
Hyresvärdens uppsägningstid och eventuell besittningsrätt beror på vilken lag som du omfattas av. Lag om uthyrning av egen bostad reglerar hyresförhållandet om den första upplåtelsen skedde till dig. När hyresvärden upplåter flera lägenheter gäller nämligen lagen bara för den första upplåtelsen medan senare upplåtelser omfattas av 12 kap. JB (1 § 1 stycket 3 meningen i lagen om uthyrning av egen bostad). Om du omfattas av denna lag har hyresvärden 3 månaders uppsägningstid (3 § 2 stycket 2 meningen). Du har i sådant fall inte rätt till förlängning av hyresavtalet (3 § 3 stycket).
12 kap. JB (också kallad Hyreslagen)
När hyresvärden upplåter mer än två lägenheter anses normalt hyresvärden bedriva uthyrning i näringsverksamhet och då gäller hyreslagens besittningsskydd för alla upplåtelser. Det är därför mycket möjligt att du omfattas av 12 kap. JB.
Uppsägningstiden för hyresavtal som löper på obestämd tid 3 månader (12 kap. 4 § 1 stycket 1 punkten JB). Besittningsskydd regleras i 12 kap 46 § JB. Läs om besittningsskydd på hyresnämndens hemsida (här och här). Du hittar svar på vanliga frågor om besittningsskydd här.
Om hyresvärden har sagt upp avtalet har hyresgästen rätt till förlängning utom när någon av de i paragrafen uppräknade situationerna föreligger. Enligt 12 kap. 46 § 6 punkten JB kan det tänkas att upplåtaren (hyresvärden) har behov av att förfoga över fastigheten på grund av upplåtaren ska sälja fastigheten. Det kan därför tänkas att den nuvarande hyresvärden kan säga upp hyresavtalet och att du inte har besittningsskydd. För den nya hyresvärden gäller samma bestämmelser som för den tidigare, dvs. om den nya hyresvärden säger upp hyresavtalet, har du besittningsskydd utom när något undantag enligt 12 kap. 46 § JB föreligger.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga till oss här på Lawline!
