Behöver vi avtala om avstående av besittningsskydd när vi hyr ut vår villa?
Vi kommer hyra ut en villa som vi tänker reparera och antingen fortsätta hyra ut eller bo i själva. Hyrestiden är tillsvidare med tre månaders uppsägningstid. Kommer hyresgästen kunna åberopa besittningsskydd om han bor där mer än två år och har tillsvidare hyresavtal? Bör vi skriva ett avtal att hyresgästen avstår sitt besittningsskydd? Det är inte helt tydligt vad som gäller i informationen på nätet.
Lawline svarar
Hej och tack för att ni har vänt er till oss med er fråga!
De aktuella lagrummen för er fråga är Jordabalken och Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (för att förenkla svaret kommer jag förkorta det som UEB i svaret). Svaret på er fråga är beroende om vilken av dessa lagstiftningar som ska användas. Vidare är det beroende av om uthyrningen sker utanför näringsverksamhet och till annat än fritidsändamål och inte har inletts före 1 februari 2013 och gäller en bostadslägenhet som t.ex. en villa, (1§ UEB).
För att ge er ett fullständigt svar kommer jag ge er förutsättningarna för hur det ser ut enligt båda lagstiftningarna. Jag utgår vidare från som ni angett att hyrestiden är mer än 2 år och med tillsvidare avtal och redogör inte för hur förutsättningarna annars ser ut.
Uthyrning av egen bostad utanför näringsverksamhet
Kraven för att lagen ska var tillämplig är som ovan nämnt att det ska vara en bostadslägenhet, uthyrningen ska ske utanför näringsverksamhet och till annat än fritidsändamål, (1§ UEB).
Hyr man ut enligt detta så behöver man inte avtala om att hyresgästen avsäger sitt besittningsskydd då lagstiftningen inte medger något besittningsskydd till hyresgästen, (3§ UEB).
Därmed om ni uppfyller ovanstående förutsättningar och avtalet har ingåtts eller ingås efter 1 februari 2013 så behöver ni inte göra något.
Uthyrning av bostad enligt JB 12 kap.
Jag väljer att redogöra för hur det annars ser ut ifall det är så att ni har andra förutsättningar än de som angetts tidigare. När det kommer till möjligheterna att undvika att besittningsskydd uppstår finns följande möjligheter:
- Ni upprättar en särskild handling/avtal där ni kommer överens om att hyresgästen avstår sitt besittningsskydd och ni får det godkänt av hyresnämnden, (Blankett - godkännande krävs). För godkännande brukar det krävas att orsaker till att hyreskontraktet kan komma att sägas upp anges.
- En överenskommelse om avstående av besittningsskydd efter att hyresförhållandet har inletts kräver inget godkännande av hyresnämnden utan är något som ni kan sköta själva med er hyresgäst.
- Det är även möjligt att upprätta avtal om avstående från besittningsskydd utan godkännande av hyresnämnden om det är för högst fyra år från att hyresförhållandet inleds och syftet med överenskommelsen är inget besittningsskydd ges om det är på grund av att ni ska flytta in i villan eller att ni på något sätt vill överlåta den till exempel genom att sälja villan som ni säger upp hyresavtalet. Det förutsätter dock att det inte är en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, (Blankett - inget godkännande), (12 kap. 45a§ JB).
Rekommendation
Min rekommendation är alltså beroende på vad som är syftet med er uthyrning och inom vilken lagstiftning som blir aktuell för er. Vill ni ha vidare stöd eller hjälp i att utreda hur ni ska gå tillväga kan jag rekommendera vår Juristbyrå som ni når här.
Hoppas ni känner att ni har fått svar på er fråga annars är ni välkomna att fråga igen!
Med vänliga hälsningar
