Bär säljaren ansvaret för ett fel som upptäckts i en bostadsrätt?
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Köp av en bostadsrätt hör till köprättens regler, varför Köplagen (KöpL) blir tillämplig.
Risken för varan
När en vara överlämnats till en köpare, brukar man säga att risken för varan går över på köparen. Risken övergår till köparen när varan avlämnats enligt avtalet, 13 § KöpL. I ditt fall innebär det alltså att när du fick nycklarna till bostadsrätten, har risken för bostadsrätten gått över på dig. Med risk avses att köparen har ansvaret för varan och alltså inte har någon rättighet gentemot säljaren även om varan har förstörts, försämrats eller dylikt förhållande, som inte beror på säljaren, 12 § KöpL. För att säljaren ska stå för felet krävs det alltså att felet beror på denna person.
Undersökningsplikt vid köp av varan
När det gäller köp av bostadsrätt har köparen ett mycket långtgående ansvar att undersöka lägenhetens skick. En bostadsrätt säljs nämligen i regel i "befintligt skick", 19 § KöpL, vilket innebär att köparen måste ha koll på vad befintlig skick för just den bostadsrätten innebär. Detta eftersom köparen inte såsom fel får åberopa något som han måste antas ha känt till vid köpet, 20 § första stycket KöpL. Om köparen före köpet har undersökt varan eller utan godtagbar anledning har underlåtit att följa säljarens uppmaning till att undersöka den, får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder, 20 § andra stycket KöpL. Det innebär att om du har genomfört en undersökning av lägenheten, kan du alltså inte åberopa fel som du borde ha märkt. Vid undersökningsplikten förväntas man i praktiken att anlita en sakkunnig eller en professionell besiktningsman för att fullfölja undersökningsplikten, för att inte missa eventuella felaktigheter.
Dolda fel
De enda fel som säljaren står för är så kallade dolda fel, det vill säga, fel som inte hade kunnat upptäckas av köparen. Felet måste ha funnits vid köpet men alltså inte varit upptäckbart och heller inte förväntat utifrån bostadsrättens beskaffenhet, 21 § KöpL. Förmodligen hade ett sådant fel som du i fallet beskriver gått att upptäcka vid en undersökningsplikt, om det funnits då. Om felet utvecklats under tiden du har bott i lägenheten är det alltså inte säljarens ansvar.
Reklamation
Om du är övertygad om att felet fanns där vid köpet och att det inte hade kunnat upptäckas vid besiktning, har du rätt att reklamera köpet i upp till 2 år efter köpet, 32 § KöpL. Påföljderna vid fel i varan är avhjälpande, omleverans, prisavdrag, hävning eller skadestånd, 30 § KöpL. Gällande bostadsrätter blir det oftast fråga om prisavdrag.
Sammanfattning
Vid köp av bostadsrätt har köparen en mycket långtgående undersökningsplikt. Det är endast fel som inte hade kunnat upptäckas vid en besiktning som säljaren kan hållas ansvarig för, ett så kallat dolt fel. Utifrån hur jag tolkar din frågeställning och omständigheter därom så verkar utbuktningen ha kommit ett tag efter du köpte lägenheten. Det troligaste i detta fall är alltså att det är du som står för risken för felet och inte säljaren i detta fall.
Hoppas du fick svar på din fråga! Återkom gärna om du undrar något mer.
Vänligen,
