Avtalstolkning - sunt förnuft eller juridik?
Hej, hyr just nu ut min lägenhet i andra hand och har skrivit kontrakt mellan 15/8 -14 till 31/8 -15 (Hyresavtalets giltighetstid). Sen har jag "Vid utebliven uppsägning förlängs kontraktet med 2 månader varje gång) och som en extra punkt längre bak i kontraktet "uppsägningen av lägenhet är per kalendermånad". Min fråga är då: eftersom jag inte har sagt upp kontraktet 31/6 kommer jag inte få tillgång till min lägenhet? Även om kontraktet endast gäller till 31/8?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Avtalsklausulerna
Mot bakgrund av vad du har angivit, tolkar jag avtalsklausulerna såsom att:
- avtalet upphör att gälla den 31 augusti 2015 och,
- avtalet förlängs med två kalendermånader vid utebliven uppsägningstid.
Det verkar som att klausulerna har utformats på ett olyckligt sätt eftersom ingen uppsägning normalt krävs för att avtalet ska upphöra att gälla den 31 augusti 2015. Avtalet kan inte per automatik förlängas om du inte säger upp det innan den 31 augusti eftersom avtalsperioden slutar då.
Samtidigt är den andra klausulen öppen för tolkning eftersom det är allmänt känt att en uppsägning medför en uppsägningstid på mellan en till tre månader. Jag kan därför ställa mig fundersam till varför den klausulen ens är med i avtalet, om inte syftet har varit att avtalet förlängs efter den 31 augusti 2015 om det inte sägs upp innan.
Avtalstolkning - en översikt
Vi kommer nu in på ett rättsområde som är mycket komplicerat varefter min roll i frågan försvåras då jag inte har samtliga fakta framför mig. Syftet med avtalstolkning är att fastställa avtalsparternas viljor med avtalsinnehållet. Det ni båda faktiskt har åsyftat med den oklara klausulen, det vill säga subjektiva fakta, är vad som gäller i första hand. Du förstår att det inte är en lätt uppgift eftersom det ni har åsyftat många gånger bara finns i era huvuden och inte på papper. Det är därmed en svår bevisfråga.
I andra hand tas hänsyn till objektiva fakta, det vill säga vad som språkligt sett faktiskt står i avtalet. Det står att kontraket förlängs med två månader om du inte säger upp det. Det innebär att avtalet förlängs till och med den 31 oktober 2015.
I sista hand tillämpas den så kallade oklarhetsregeln. Om era avsikter med klausulen inte kan klargöras och det inte går att fastställa ordalydelsen av klausulen, så ska den tolkas till nackdel för den avtalspart som har formulerat eller på annat sätt gett upphov till den.
Sammanfattning
Du har hamnat mitt i "avtalstolkningens gåta". Avtalstolkning kan betraktas som sunt förnuft och kanske inte lika mycket juridik. Du får fundera på vad ni har menat med den andra klausulen. Har någon av er uttryckt vilja för att förlänga avtalsperioden? Det är ett exempel på att det ska tolkas såsom att det kan förlängas. Jag kan tyvärr inte ge dig vidare råd i ärendet eftersom varje lilla detalj som du inte ens tänker på, kan vara av avgörande betydelse i frågan. Jag ska illustrera ett exempel på en sådan detalj. Säg att din hyrestagare letar efter en ny bostad att bo i under de inledande dagarna i augusti och beter sig på ett sådant sätt att det står klart att han eller hon ska lämna hyresbostaden inom kort. Det kan många gånger inte betyda annat än att denne har tolkat avtalet såsom att det löper ut den 31 augusti oavsett om du har sagt upp det eller inte.
Avslutande råd
Jag rekommenderar att du tar kontakt med din motpart för att komma fram till ett gemensamt beslut. Om ni inte kommer överens, anser jag, endast utifrån de objektiva förutsättningarna (alltså avtalstexten i sig), att avtalsperioden bör förlängas med två månader efter den 31 augusti, om din motpart ställer sig positiv till det.
Jag hoppas att mitt svar ger dig viss vägledning i den komplicerade frågan.
Hör gärna av dig om du har fler frågor.
Vänligen,
