Avtalsservitut förfaller om förvärvaren är i god tro
Avtalsservitut för väg för (B) skrevs 1913. Inskrivning gjordes ej.
Sedan 1913 ägarskiften på vår fastighet (A) 4 gånger, på grannfastigheten (B) tre gånger.
På vår fastighet (A) ägarskiften 1948, 1988, 1996 samt 2007.
I köpebreven från dessa ägarskiften finns inte något avtalsservitut omnämnt,
ej heller i gravationsbevisen från 1938, 1975 och 1976.
I fastighetsboken 1933-ca 1995 finns ej heller något avtalsservitut noterat.
På fastighet (B) ägarskiften 1925, 1978 och 2001.
I fastighetsboken 1933-ca 1995 finns inte något avtalsservitut noterat.
I gåvohandling från 2001 finns inget avtalsservitut omnämnt.
Vi anser att avtalsservitutet har förfallit.
Vid ägarskiftena har övertagandet skett i god tro i flera led.
När vi först blev delägare 1996 hade vi ingen som helst kännedom om att det funnits ett servitut, och än mindre att vi bort ha ägt kännedom om ett servitut.
Sedan laga skiftet 1884 har det funnits ett officialservitut på samfällighetsväg till fastigheten (B).
2007 ville grannen (B) få servitutet inskrivet.
Frågor
1. Är avtalsservitutet förfallet då ägarskiften skett i god tro i flera led, det första 1948?
2. Om servitutet är förfallet är det överhuvudtaget möjligt att få det inskrivet?
3. Om vi 2007 sa OK till enbart inskrivningen av servitutet från 1913 kan det betyda att
ett förfallet servitut blir återupplivat?
4. Om servitutet är förfallet 1948 måste man väl 2007 skriva nytt avtals-
servitut för att kunna få det inskrivet?
Vad gäller?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.
1. Överlåtes en fastighet som besväras av nyttjanderätt eller servitut, åligger det överlåtaren i förhållande till rättighetshavaren att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen, om ej inskrivning av rättigheten är beviljad. Sådant förbehåll gäller mot den nye ägaren. Detta stadgas i 7 kap. 11 § jordbalken (JB).
Ovan innebär att om överlåtaren försummar att göra förbehåll, när servitutet inte är inskrivet, kommer servitutet att upphöra att gälla om förvärvaren är i god tro.
De omständigheter som ni anger faller helt klart under god tro. Detta innebär att servitutet har förfallit gentemot er.
2. Det tidigare servitutet i sig kommer inte tvångsvis kunna skrivas in. Avtalsservitutet har förfallit! Om det finns ett giltigt officialservitut så ska det kunna göras gällande.
Då jag inte är på det klara om det finns ett giltigt officialservitut för era fastigheter så beskriver jag här kort möjligheter för framtvingandet av ett sådant, vilket är en eventuell riskfaktor för er.
Enligt propositionen till 14 kap. JB (jordabalken) är ”servitutets funktion att åstadkomma ett ändamålsenligt utnyttjande av den fasta egendomen, d.v.s. inte bara vara till nytta i och för sig för den härskande fastigheten på den tjänande fastighetens bekostnad utan skapa underlag för en totalt sett effektivare användning av såväl den härskande som den tjänande fastigheten eller med andra ord medföra en positiv nettoeffekt.”
Så om det finns någon sådan total nettoeffekt så skulle det rent teoretiskt vara möjligt att servitutet kommer kunna göras gällande. Det krävs dock ”väsentlig betydelse” för att den härskande fastigheten ska få nyttja vägen.
3. Det finns inga formkrav för upprättande av servitut. Det kan således ske såväl muntligt som skriftligt och behöver inte nödvändigtvis tas in i köpehandlingen. Det är självfallet ändå lämpligast ur bevissynvinkel att förbehållet framgår av överlåtelsehandlingen. Frågan blir om ni 2007 ingick ett avtalservitut? Det är föga troligt att en sådan argumentation eller bevisning skulle kunna göras 10 år senare. Därför skulle jag inte vara orolig över att fastighet B kan binda er till den diskussion ni hade 2007. Finns det dock skriftlig bevisning så kan det vara så att ni har ingått ett avtal och att det därför är giltigt. Som sagt, det finns inget formkrav så om motparten kan bevisa att ni hade en gemensam avtalsvilja så är det bindande. Ett exempel på det skulle kunna vara om ni i exempelvis per mejl har bekräftat en överenskommelse.
4. Denna fråga har jag svårt att svara på, då jag inte helt förstår den. Jag hoppas att den har besvarats i tidigare utläggning. Om inte så är du välkommen att mejla mig på jesper.lublin@lawline.se.
Med vänlig hälsning,
Jesper Lublin
