Avtalsparter hyresavtal

2017-06-30 i Hyresavtal
FRÅGA
Hej Jag befinner mig i en situation där min hyresvärd som jag hyr ett hus av valt att 2 dagar innan kontraktet löpt ut frånsäga sig allt ansvar för fastigheten, kontraktet samt att han ej kommer ta emot hyra, det står i kontraktet att om ingen säger upp det minst 3 månader innan det löper ut så rullar det på med 12 månaders intervaller, han hänvisar mig till sin syster som står med som hyresvärd i skrift på kontraktet men ej undertecknat av henne, mitt i detta separerar jag och min sambo dvs jag bor inte kvar i huset, har jag någon skyldighet mot kontraktet eller systern?Eller upphörde mitt ansvar när han valde att frånsäga sig allt sitt ansvar gentemot kontraktet och något nytt med systern har ej upprättats? Min fd sambo har för avsikt att lämna allt som införskaffats under tiden vi levt ihop till mig, kan hon bara låta allt bli mitt problem? Har inget intresse för dessa saker men tar givetvis mitt ansvar i det hela
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga rör möjligheterna att i förväg säga upp ett hyresavtal av en villa. För att besvara frågan kommer jag att fastställa gällande rätt och ge förslag på en lösning.

Gällande rätt

Det finns två lagar som potentiellt skulle kunna vara tillämpliga på den situation du beskriver, Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad och Hyreslagen (12 kap. jordabalken (JB)). Eftersom inte alla förutsättningar som behövs för att veta vilken lag som är tillämplig framgår av frågan, kommer jag gå igenom vad som gäller enligt båda lagarna. Jag kommer även att redogöra för möjligheten att hyresvärdens ”avsägelse” innebär att en uppsägning har skett.

Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad

Lagen är tillämplig när någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet (även villa ingår i begreppet). Om fler än en bostadslägenhet upplåts gäller lagen enbart på den första upplåtelsen, på övriga gäller hyreslagen.

Oavsett om det är din hyresvärd eller dennes syster som är den egentliga hyresvärden kan ”privatuthyrningslagen” vara tillämplig. Detta förutsätter att den egentliga hyresvärden inte hyr ut villor inom ramen för näringsverksamhet och att den villa du hyr är den enda (eller första) villa som hyrts ut. Vi diskuterar mer om så är fallet vid vårt telefonsamtal.

Om så är fallet gäller i vart fall följande.

Det hyresavtal ni har anses ingånget på bestämd tid eftersom det gäller för viss tid och därefter för 12 månader i taget. Detta kan ha relevans för bedömning om Hyreslagen är tillämplig men inte i detta fall eftersom hyresgästen, enligt privatuthyrningslagen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen oavsett om avtalet ingåtts på bestämd eller obestämd tid.

Av 2 § privatuthyrningslagen framgår att:

”Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen.”

Detta innebär att oavsett hur ni har avtalat så har du rätt att säga upp avtalet när som helst under avtalstiden, med en månads uppsägningstid.

Hyreslagen

Hur uppsägning ska ske enligt hyreslagen regleras i 12 kap. 3 § JB. Huvudregeln är att sådana avtal upphör vid hyrestidens utgång om inte annat avtals (vilket det har i ert fall).

Av 12 kap. 4 § JB framgår att uppsägningstiden är 3 månader om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet. Jag antar att ni bott där i mer än 3 månader och uppsägningstiden är därmed 3 månader.

Uppsägning har skett från hyresvärdens sida

Om din hyresvärd var rätt hyresvärd (dvs. om systern är fel hyresvärd) så skulle det kunna vara en korrekt uppsägningstid skett men då krävs det i regel att ni kommit överens om en omedelbar utflyttning eller dylikt. Det kan vara så att det är systern som är rätt hyresvärd och då är det henne du måste kontakta för att göra en korrekt uppsägning och då iaktta antingen 1 månad eller 3 månaders beroende på ovan omständigheter. Det kan ju vara så att systern är ägare till huset och brodern hade en fullmakt att underteckna hyresavtalet.

Lösning

Jag har svårt att ge ett bra svar på din fråga för jag behöver ha mer information av dig för att veta vilken lag som är tillämplig och om det är så att brodern som frånsa sig allt ansvar faktiskt var rätt person att göra en sådan uppsägning. Jag behöver också veta mer om situationen med din före detta sambo. Har ni samboavtal och står ni båda på kontraktet.

Slutsatsen i nuläget är att du kan ha en månads uppsägningstid, tre månaders uppsägningstid eller så är kontraktet avslutat. I vändande mail vill jag att du kompletterar med svar på dessa frågor.

1. Hur länge har ni bott i fastigheten?

2. Vem är ägare till fastigheten (systern eller brodern)?

3. Oavsett vem som är ägare, är det den ”första/enda” bostaden de hyr ut?

4. Vem står på kontraktet, du, din sambo eller båda?

Det viktigaste är att etablera avtalsparterna. Besvara frågorna och ge förslag på en tid som passar dig för vårt 30 min samtal. Ange även det nummer du önskar att bli uppringd på.

Min epost är emil.blomqvist@lawline.se

Med vänlig hälsning,

Emil Blomqvist
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Hyresavtal (1583)
2021-07-26 Hyresvärden har sagt upp avtalet innan tillträdet har skett
2021-07-25 Rätten att veta sina hyresvillkor
2021-07-23 Hur lång uppsägningstid har jag då jag hyr ett radhus av en privatperson?
2021-07-13 Kan du säga upp din hyresgäst för att den har fört sig illa och skrämt andra hyresgäster?

Alla besvarade frågor (94256)