Avtalsbrott vid underförstått samägandeavtal
Hej,
Om en fritidsfastighet har fler ägare och en ägare villa hyra ut sin tid krävs det ett ok från de andra ägarna? om svaret är ja men uthyrning ändå sker vad kan man då vidtaga för åtgärder?
Mvh,
Per
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Som jag förstår det är ni ett par stycken (två eller flera) som gemensamt äger en fastighet och har sinsemellan kommit överens om vissa villkor för nyttjandet av denna fastighet och vilka tider var och en får nyttja den. Enligt samäganderättslagen (lag om samäganderätt) 2 § måste samtliga delägare vara överens om åtgärder som rör den samägda egendomen. Vad som händer om en eller flera delägare ändå vidtar en åtgärd utan de andras samtycke regleras dock inte i lagen. De enda utvägar som samäganderättslagen ger är att tvinga fram en försäljning av egendomen eller att låta en god man förvalta egendomen i delägarnas ställe. Inget av dessa alternativ är nog optimalt i ert fall. Istället får man nog försöka lösa problemet på avtalsrättslig väg.
Kort sagt så verkar det som om ni har ett avtal som ägarna gemensamt gått med på. I svensk rätt behöver nämligen inte avtal vara skriftliga för att vara giltiga, även ett muntligt eller till och med underförstått eller s k konkludent avtal är giltigt. För att ett bindande avtal ska föreligga måste det finnas ett anbud och en accept som avser identiska villkor. Det är svårt att avgöra om så har skett i ert fall, men om det är så att ni alla som äger fastigheten länge agerat utifrån och följt vissa villkor för nyttjandet så tyder detta på att det i alla fall finns ett konkludent eller underförstått avtal i botten.
Om vi nu antar att alla ägarna på ett eller annat sätt har accepterat villkor som innebär att man inte får hyra ut fastigheten, så begår den som ändå gör så ett avtalsbrott. Om det inte finns några uttryckliga bestämmelser om påföljder vid avtalsbrott i avtalet självt (vilket sällan är fallet vid muntliga, underförstådda och konkludenta avtal) så gäller allmänna skadeståndsrättsliga principer. Dessa principer innebär i korthet att ni andra som är del av avtalet kan begära skadestånd av den som begått avtalsbrottet, förutsatt att ni kan visa någon typ av skada, uppsåt eller oaktsamhet hos den skyldige och ett orsakssamband mellan dennes handlande och skadan.
I ert fall är det långt ifrån självklart att personens handlande (att ha hyrt ut fastigheten utan ert medgivande) har orsakat någon skada alls eftersom den "skada" man talar om ska vara antingen av typen personskada eller en fysisk skada på någonting, alternativt en ren ekonomisk skada. Någon sådan skada finns troligtvis inte. Detta innebär att ni nog inte har så stor möjlighet att få till någon ekonomisk sanktion av den avtalsbrytande parten.
Mitt råd till er är dock att sätta er ned tillsammans med de övriga ägarna av fastigheten och skriva ned ett skriftligt avtal med vilka villkor som gäller för er gemensamma fastighet, och även skriva in sanktioner (dvs vad som händer om man bryter mot avtalet). På detta sätt blir det lättare att beivra eventuella framtida överträdelser och förhoppningsvis även tydligare för era medägare hur ni känner inför sådant som uthyrning.
Sammanfattningsvis så finns det i samäganderättslagen ett krav på samtycke från samtliga delägare innan man förfogar över godset (fastigheten i detta fall). Dock finns det inga sanktionsmöjligheter i lagen, om man inte samtidigt är beredd att förlora sin egen rådighet över egendomen. Mitt råd är istället att författa ett skriftligt avtal delägarna emellan och där skriva in även vad som händer om någon av delägarna skulle bryta mot avtalet.
