Avtalsbrott och oredligt förfarande

Question

Person A hittar en fastighet till ett förmånligt pris som han vill köpa. Person B får höra om det och säger att han också är intresserad av att hitta en fastighet med passande lokal. B föreslår att A och B köper fastigheten gemensamt och delar ägandet 50/50. B erbjuder sig även att ”ordna” pappersarbetet eftersom A talar dålig svenska. B går sedan och köper hela fastigheten själv och ber A att titta sig om efter en annan fastighet.

Avtalet mellan A och B om att köpa fastigheten är muntligt. Det finns vittnen både på att det var A som hittade lokalen först och på att A och B skulle köpa lokalen gemensamt. Kan A vidtaga några rättsliga åtgärder mot B eller är det JB 4:1 (skriftligt avtal) som gäller även när det är ett muntligt avtal om att gemensamt sluta ett skriftligt avtal om fastighetsköp?

Answer 1

Hej, och tack för din fråga! 

Jordabalkens formkrav på avtal om fastighetsförsäljning reglerar köparen och säljarens avtal. Den blir alltså inte ett hinder för A när denne vill göra sina rättigheter gällande, eftersom att det i din fråga verkar som att A och B:s avtal ska ses som ett föravtal om att ingå i samägande av en fastighet.

När någon bryter mot avtal ses detta i första hand som en privaträttslig angelägenhet (en "tvist"), och en sådan löses i domstol genom att den ene parten stämmer den andre.

I en stämningsansökan ska finnas ett bestämt yrkande, en beskrivning av omständigheterna som ligger till grund för stämningen samt de bevisuppgifter som åberopas. Yrkandet kan vara att avtalet ska fullgöras eller att ersättning ska utgå för den förlust som man haft.

På så sätt kan A få ersättning för sin ekonomiska förlust.

Om avtalsbrottet och B:s handlande ska ses som bedrägeri eller oredligt förfarande kan inte jag svara på, men det är inte omöjligt. I Brottsbalken 9:1 respektive 9:8 finner man de brotten. 

Ett bedrägeri är kort sagt när en person lurar en annan person, och den förste vinner på det medan den andra förlorar på det. Oredligt förfarande förutsätter inte att den förste personen gör någon vinst på det, det räcker att det leder till förlust för den som "luras" för att lagregeln ska bli tillämplig.

Att anklaga någon annan för brott gör att det blir tal om straffprocess, till skillnad från civilprocess som jag beskrev ovan.

Brott anmäler man till polisen. Ifall åklagaren kan styrka brott, d.v.s. att det finns tillräckligt starka bevis, så tas fallet upp till rättegång. I en rättegång så kan man föra ett skadeståndsanspråk tillsammans med brottmålet.

Ifall din fråga är annat än en hypotetisk fråga så skulle jag rekommendera A att söka vidare rättslig hjälp för att kunna bevaka sina intressen på bästa sätt.

Vänligen,