Avtala bort nyttjanderätten av stallplats under uppsägningstiden

2021-02-27 i Hyresavtal
FRÅGA
I vårt hyresavtal står det att om jag flyttar hästen från boxen under uppsägningstiden, 3 månader har stallägaren rätt att nyttja boxen. Jag betalar full stallhyra hela uppsägningstiden och stallägaren kan ställa in en ny häst där och ta ut stallhyra även för denna. Är detta ok att göra lagligt. Vet att jag skrivit på kontraktet.
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag utgår i mitt svar att du endast hyr en stallplats, det innebär att ni inte avtalat om några tjänster så som utsläpp, insläpp, utfordring eller liknande. Det är alltså endast rätten att använda boxen ni avtalat om

Ett avtals bundenhet
Som du nämner har du skrivit på kontraktet, huvudregeln är att du då har juridiskt bundit dig till avtalet och vad som står i det. 1 kap. 1 § Lag om avtal och andra rättsliga handlingar på förmögenhetsrättens område (AvtL) I avtalsrätten talar man om avtalsfrihet, vilket innebär att parterna som ingår i ett avtal, själva har rätt att bestämma vilka avtalsvillkor som ska gälla.

Detta innebär inte att man kan avtala om vad som helst och att det är fullt lagligt.

Kan hyresvärden avtala bort hyresgästens nyttjanderätt?
Hyra av box är inte definierat i lagtext, men om det endast är hyran av boxen som är föremål för avtalet tillämpas i regel reglerna kring hyra av lokal. Dessa går att finna i 12 kap. Jordabalken (JB). De regler som framgår i Jordabalken är indispositiva, dvs. att de inte går att avtala bort eller göra mindre förmånliga för hyresgästen. (12 kap. 1 § femte stycket)

Du som hyrestagare har nyttjanderätt till egendomen under hela den period du betalar för. Det framkommer av 12 kap. 1 § JB genom skrivningen "upplåts till nyttjande mot ersättning". Detta innebär att din nyttjanderätt inte kan avtalas bort och du ska ges full rätt att nyttja boxen under uppsägningsperioden, oavsett om du har hästen uppstallad där eller inte.

Inskränks hyresgästens nyttjanderätt?

Det är svårt att säga hur ett utfall i den frågan skulle bli. Det finns idag ingen praxis kring huruvida en hyresvärd får hyra ut lokalen till annan under uppsägningstiden om hyresgästen inte utnyttjar boxen. Dock skulle mitt personliga svar bli att detta inskränker din rätt som hyresgäst, i och med att du har rätt till att utnyttja boxen under perioden. DVS. att du ska kunna komma efter en månad och ställa in din häst i boxen på nytt, utan att förvarna hyresvärden om att du kommer. Står det då en annan häst där skulle detta innebära att din rätt inte längre existerar och din hyresvärd bryter som jordabalkens regler. I och med att 12 kap. JB är tvingande ska därför denna punkt i ditt avtal vara utan verkan.

Sammanfattning

Har du skrivit på ett avtal är du i huvudregel bunden av det avtalet. Dock kan inte en hyresvärd avtala bort din rätt att nyttja boxen under uppsägningstiden. (12 kap. 1 § JB) Knäckfrågan är dock här huruvida att ställa in en häst i den box du betalar för är att inskränka på din nyttjanderätt. Det finns inget avgörande i frågan att utgå från, inte heller framgår det i jordabalken hur en sådan fråga ska lösas. Min bedömning, utifrån din rätt att nyttja egendomen under uppsägningsperioden, är att din nyttjanderätt inskränks genom hyresvärdens agerande och att denna punkt i avtalet därför ska vara utan verkan mot dig,

Detta är dock min bedömning i frågan och eftersom det saknas något avgörande från HD kan jag inte med säkerhet säga att en domstol hade kommit fram till samma svar.
Jag rekommenderar att du i första hand pratar med din hyresvärd om punkten och försöker komma fram till en överenskommelse ni båda är nöjda med.

Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!

Vänligen,

Rebecca Nilsson
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Hyresavtal (1543)
2021-04-10 Har hyresvärden rätt att renovera under uppsägningstiden?
2021-04-06 Kräva ex på hyra
2021-04-01 Måste hyresvärden godkänna en utbyggnad mot fastighetens fasad?
2021-03-31 Hyra / Uppsägning / Besittningsskydd / Arrende - Vad gäller?

Alla besvarade frågor (91203)