Avstyckning och sammanläggning, vad gäller?
Hej,
Jag vill köpa en fastighet Harrseleforsen 2:16 som är 1700 m2 stor belägen i Vännäs kommun. På fastigheten finns två byggnader. Den ena byggnaden är ett garage med 100 m2 yta och den andra en samlingsgård, taxerad som industribyggnad, som är ca 200 m2 yta.
Förutsättningen för mitt köp är att jag genom gåva, kan tillföra samlingsgården på 2:16 till den angränsande fastigheten Harrseleforsen 2:17, genom fastighetsreglering.
Hälsningar
Charles
Därför vill jag veta om fastighetsregleringen går att genomföra.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av ditt ärende är fastighetsbildningslagen (FBL) och jordabalken (JB). Det måste redan nu framhållas att frågan om en fastighetsreglering är möjlig att genomföra inte går att besvara entydigt varför den här framställningen kommer att bli något generell till sin karaktär. Jag har dock lite svårt att tyda vad du menar med gåva när du i samma mening nämner fastighetsreglering. Glädjande är därför att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål behandlas dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Min uppfattning är i varje fall att den typ av fastighetsreglering som behöver tillgripas i det här fallet är en avstyckning med en efterföljande sammanläggning eller endast en sammanläggning av båda fastigheterna i dess helhet efter ett förvärv.
Avstyckning, vad gäller?
Resultatet av en avstyckning blir att fastigheten som industribyggnaden står på uppdelas i två delar, en stamfastighet, vilken behåller sin fastighetsbeteckning, och en styckningslott, dvs. det område på vilket industribyggnaden står. Styckningslotten får normalt ett nytt registernummer hos Lantmäteriet, om den inte sammanläggs med en annan fastighet, 10 kap. 1 § FBL. Avstyckning sker på ansökan av dig som fastighetsägare, 10 kap. 6 § FBL. Det innebär att du först måste köpa den aktuella fastigheten innan du kan initiera processen hos lantmätaren. Några förhandsbesked lämnas aldrig. Ett annat alternativ är att säljaren ansöker om att få avstycka sin fastighet. Men om du först förvärvar fastigheten för att sedan ansöka om avstyckning ska avstyckningen ske i överensstämmelse med ditt yrkande, 10 kap. 7 § FBL. Kostnaderna svarar du i så fall ensamt för som sökande, 10 kap. 10 § FBL.
Enligt 3 kap. FBL måste fastighetsbildning, exempelvis en fastighetsreglering genom avstyckning, ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas, med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar, blir varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Om fastigheten ska användas för bebyggelse ska den vidare kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp. Fastighetsbildning får inte äga rum om den fastighet som ska nybildas eller ombildas för nytt ändamål inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Fastighetsbildning får inte heller äga rum om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildning. Det föreligger således att allmänt lämplighetskrav för att påkallandet av en avstyckning ska kunna beviljas. Huruvida så är fallet kan jag av förklarliga skäl inte svara på, men generellt kan sägas att det vid lämplighetsprövningen inte brukar tas någon egentlig hänsyn till förhållanden som är knutna till fastighetsägaren personligen.
Sammanläggning, vad gäller?
Här läggs två självständiga fastigheter samman och bildar en enda ny fastighet, men en sammanläggning kan också ske med en del av fastighet som utbrutits, exempelvis genom en avstyckning, 12 kap. 1 § 2 st. FBL. Fastigheterna eller styckningsdelarna som är föremål för sammanläggningen måste ha samma ägare och innehas med lika rätt varför sammanläggning sker på ansökan av fastigheternas ägare, 12 kap. 8 § 1 st. FBL, och kostnaderna svarar du i så fall ensamt för, 12 kap. 14 § FBL. Vidare krävs enligt 12 kap. 4 § FBL att du som ägare har lagfart på fastigheterna eller har fått lagfart förklarad vilande i avvaktan på att sammanläggningen genomförs, jfr 20 kap. 7 § 11 p. JB.
För fastighetsreglering (avstyckning eller sammanläggning) gäller, förutom det allmänna lämplighetskravet enligt 3 kap. FBL, att en reglering inte får ske i onödan och att den måste leda till en lämpligare fastighetsindelning eller en annars mer ändamålsenlig markanvändning. Dessutom krävs att fördelarna överväger kostnader och de eventuella olägenheter som processen för med sig, 5 kap. 4 § 1 st. FBL. Bestämmelsen kallas för båtnadsvillkoret eftersom en positiv helhetseffekt i fastighetsrättsliga sammanhang brukar benämnas båtnad. Båtnadsvillkoret är dock dispositivt, vilket innebär att det kan åsidosättas om ägarna till de berörda fastigheterna eller om du, efter köpet, som ensam fastighetsägare medger detta. Det måste dock noteras att huvudregeln är att en fastighetsreglering egentligen inte får ske så att mark tillsammans med byggnad som finns på marken överförs till annan fastighet, 5 kap. 7 § FBL. Men undantag kan göras härifrån under förutsättning att väsentlig olägenhet för sakägarna (du ensam eller du tillsammans med säljaren) inte uppstår och om byggnaden endast har ett obetydligt värde eller om överföringen i betydande mån underlättar möjligheterna att vinna en ändamålsenlig fastighetsindelning. Dessutom kan avsteg även här göras om berörda sakägare samtycker till överföring av mark på vilken det står en byggnad, 5 kap. 18 § 1 st. 2 p. FBL.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Att kunna besvara frågan om en fastighetsreglering kommer att beviljas är svårt, vilket du säkert förstår. Ofta krävs en okulärbesiktning av området. Härutöver beror det mycket på vilket upplägg du själv hade tänkt dig. Men låt oss ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig redan nu på måndag den 21/6 kl 20.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
