Avstyckning av fastighet och beskattning
Hej!
Jag har idag en fastighet om ca 2500m2. På denna fastighet finns två hus. Det ena, mindre, var det ursprungliga men användes senare endast som garage/förråd när ett nytt boningshus byggdes.
Det ursprungliga önskar jag nu avstycka och sälja med tillhörande tomtmark som kommer orientera sig på de nybyggnadstomterna i området. Infarten är snäv och därmed omöjlig att göra till två separata infarter varför jag tänker mig att en första "kvadratisk" bit tomt vid infarten får bli en samfällighet mellan de två fastigheterna. Vidare har de gamla huset renoverats för en större summa.
Mina frågor:
• Räknas samfälligheten som en avstyckning och behandlas som en separat förrättning av lantmäteriet?
• Betalas en realisationsvinst på den delen som avstyckas och säljs?
Om ja:
o Hur beräknas andelen av det ursprungliga anskaffningsvärdet?
o Kan nedlagda renoveringskostnader för huset som avstyckas dras av vid försäljning innan realisationsskatten?
Om nej:
o Vad händer med dessa kostnader vid en eventuell framtida försäljning av den ursprungliga fastigheten? Kan de följa med och dras av vid försäljning innan realisationsskatten?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Frågan är fastighetsrättslig och skatterättslig. Reglerna om avstyckning återfinns i jordabalken (JB), fastighetsbildningslagen (FBL) och reglerna om beskattning finns bland annat i inkomstskattelagen (IL).
För att en fastighet ska bildas finns vissa formkrav och enligt 1 § 2 st JB sägs att "sämjedelning är utan verkan". Med sämjedelning avses avtal mellan ideella andelsägare om utläggande av särskilda ägolotter som svarar mot andelstalen. Det går inte att dela upp fastighetens delar på andra sätt än de som anges i jordabalken därför är sämjedelning ogiltigt.
En samfällighet är vanligen land eller vattenområde som ägs av flera fastigheter ihop. För att marken vid infarten ska kunna ägas av flera fastigheter som samfällighet måste den separeras från din ursprungliga fastighet. Om du avstyckar en tomt för att använda som samfällighet till gemensamma infarter krävs det en lantmäteriförrättning för att lagfart ska uppkomma på den tomten. Vid fastighetsbildning krävs enligt 3 kap 1 § FBL (fastighetsbildningslagen) att fastigheten som nybildas eller ombildas blir varaktigt lämpad för sitt ändamål. Lantmäteriet kommer vid ansökan pröva ärendet i enlighet med detta och övriga bestämmelser i FBL.
Ett alternativ kan vara att du behåller marken men ger dem som behöver använda infarten ett servitut att ta väg över infarten eller någon annan lösning med servitut.
Övergång av fastighet och skatteskyldighet
Skatterättsligt kan en fastighet kan övergå från en ägare till en annan genom olika former av överlåtelser t.ex. försäljning, byte, gåva, bodelning och testamente. Vid försäljning av avstyckad tomt ska du betala skatt på vinsten av försäljningen förutsatt att du är obegränsat skatteskyldig i Sverige.
För fysiska personer och dödsbon är kapitalvinst vid icke yrkesmässig avyttring av fastighet skattepliktig inkomst av kapital. Detta gäller både privatbostadsfastighet och näringsfastighet.
Skattskyldigheten inträder det år avyttringen sker och hela kapitalvinsten beskattas på en gång enligt 44 kap. 26 § IL. Med avyttring avses försäljning, byte och liknande överlåtelser av tillgångar. Andra exempel på sådana överlåtelser är apport, expropriation, upplåtelse av nyttjanderätt på obegränsad tid och marköverföring genom fastighetsreglering om ersättning utgår i pengar (44 kap. 3 § IL, 45 kap. 5–6 §§ IL).
Avyttring genom styckning och skatt
I 45 kap 5 § 1 st. IL anges att:" Överföring av mark eller andel i samfällighet genom fastighetsreglering enligt 5 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988), (FBL) och uppdelning i lotter genom klyvning enligt 11 kap. samma lag anses som avyttring av fastighet, om överföringen eller uppdelningen sker helt eller delvis mot kontant ersättning. Är den kontanta ersättningen högst 5 000 kronor, ska kapitalvinsten inte tas upp.
Vidare anges i 2 st." Av kapitalvinsten ska bara så stor del tas upp som den kontanta ersättningen minskad med 5 000 kronor utgör av den totala ersättningen för överföringen eller uppdelningen minskad med 5 000 kronor. Större belopp än den kontanta ersättningen minskad med 5 000 kronor ska dock inte tas upp."
Ser man vidare i 5 kap anges det i 1 § att den typen av överföring av mark som du tänkt dig omfattas av bestämmelsen i 45 kap 5 § IL
Avyttringen sker genom köpekontraktets undertecknande. Detta gäller även om det finns en avtalsklausul om att äganderätten ska övergå till köparen vid senare tidpunkt (RÅ 1950 ref. 5 och RN Serie I 1968 6:5). Klausuler som innebär att köpet inte ska fullföljas om köparen inte betalar full köpeskilling, har ingen betydelse i detta sammanhang. Avtal om annan tillträdesdag än datum för köpekontraktet saknar också betydelse i detta avseende.
Kontraktsdatum gäller även om försäljningen gjorts beroende av något villkor eller av att myndighet ska godkänna överlåtelsen. Skulle ett sådant villkor inte uppfyllas eller sådant tillstånd inte ges, hävs som regel fastighetsförsäljningen. Någon kapitalvinstberäkning ska då enligt allmänna principer inte ske.
När överföring av mark genom fastighetsreglering baseras på ett köpekontrakt, är avyttringstidpunkten för överlåtelsen köpekontraktsdagen.
Om överföringen av mark genom fastighetsreglering grundas på en särskild överenskommelse, är avyttringstidpunkten den dag uppgiften om den fullbordade fastighetsregleringen införts i fastighetsregistrets allmänna del (HFD 2013 ref. 10)
En kapitalvinst beräknas som skillnaden mellan ersättningen, minskad med utgifterna för avyttringen, och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Från försäljningsintäkten får avdrag alltså göras för försäljningsprovision och liknande utgifter.
Med omkostnadsbelopp avses utgifter för anskaffning ökade med utgifter för förbättring (44 kap. 14 § IL). Avdrag får ske för alla omkostnader för förvärvet av tillgången, som t.ex. köpeskilling, inköpsprovision, stämpelskatt och liknande samt för förbättringskostnader. Vid försäljning av en del av ett innehav av egendom med enhetlig beskaffenhet, ska genomsnittsmetoden användas för beräkning av anskaffningsutgiften. I omkostnadsbeloppet får inte räknas in utgifter som täckts genom näringsbidrag eller statligt eller kommunalt bidrag (44 kap. 18 § IL).
Endast nominell vinst beskattas. Indexuppräkning av omkostnadsbeloppet, som kompensation för penningvärdets fall, medges inte.
Om det avstyckas en tomt från en fastighet kommer den avstyckade tomten vid nästa fastighetstaxering i de flesta fall att bilda en egen taxeringsenhet. Om den nybildade taxeringsenheten säljs efter detta är det inte frågan om någon delavyttring. I dessa fall kan inte reglerna om delavyttring i 45 kap. 19–21 §§ IL tillämpas.
Observera dock att om två eller flera taxeringsenheter tidigare under innehavet har ingått i samma taxeringsenhet ska beräkningen göras som om de vid avyttringen fortfarande var en enda taxeringsenhet om den skattskyldige begär det och då kan delavyttringsreglerna bli tillämpliga (45 kap. 4 § IL).
Avyttras en del av en taxeringsenhet måste som huvudregel beräknas hur stor del av enhetens omkostnadsbelopp som belöper på den avyttrade delen. Kan inte detta utredas av skatteverket eller om det visar sig förmånligare kan en särskild proportioneringsregel användas. Kapitalvinstbeskattning vid delavyttringen innehåller flera tekniska och praktiska svårigheter som inte kan behandlas inom ramen för denna tjänst. Du bör istället anlita en skattejurist eller begära förhandsbesked från skatteverket om hur de gör den skattemässiga bedömningen i det fall du har tänkt dig. Min utredning har påvisat att beskattningen kan bli olika baserat på hur avstyckningen går till i samband med bildandet av samfällighetsföreningen.
Kapitalvinst vid avyttring av fastigheter
I 45 kap finns som ovan nämnts bestämmelser för beräkning av kapitalvinst vid avyttring av fastigheter och dessa tillämpas vid avyttring av alla slags fastigheter utom fastigheter som utgör lagertillgångar i näringsverksamhet.
För fastigheter gäller avsteg från principen att hela kapitalvinsten ska beskattas. Enligt 45 kap 33 § är vid avyttring av privatbostadsfastighet endast 22/30 av kapitalvinsten skattepliktig och 50% av kapitalförlusten avdragsgill.
Renoveringskostnader och förbättringskostnader
Utgifter för reparationer räknas som huvudregel inte i omkostnadsbeloppet som nämndes ovan. Det har dock ansetts rimligt att vissa s.k. förbättrande reparationer får medräknas, reparationer och underhåll som hänför sig till beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren till den del åtgärderna medfört att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet enligt 45 kap 12 § IL. Har den skatteskyldige själv utfört förbättringsarbeten räknas inte värdet av det egna arbetet som avdragsgill kostnad.
Sammanfattningsvis måste en samlad bedömning göras av hur överlåtelsen är utformad för att med säkerhet kunna säga hur beskattning ska ske. Faktorer som när ursprungsfastigheten anskaffades och hur den tänkta styckningen går till påverkar hur beskattningen beräknas. Samfällighet genom avstyckning räknas som en separat förrättning och försäljning/avyttring av styckad fastighet kapitalbeskattas.
Renoveringskostnader i form av förbättringskostnader kan endast tas med i omkostnadsbeloppet om de har utförts de fem senaste åren från innan beskattningsåret för avyttringen.
Rekommendation
Jag rekommenderar att du anlitar en skattejurist eller en advokat med inriktning på fastighetsrätt och skatterätt för att utreda den skattemässigt fördelaktigaste metoden du ska använda vid styckning av fastigheten. Lawline är inte inriktade på skatterätt.
Jag kommer att ringa dig på onsdag 25/7 kl 15:00 för telefonrådgivningen. Om tiden inte passar kan du mejla mig jessica.konduk@lawline.se för att boka en annan tid.
Vänligen,
