Avhysning/Advokatens roll i ärende.
Hej!
Går det snabbare att avhysa en hyresgäst som inte betalar hyran om man anlitar en advokat som gör en ansökan direkt till hyresnämnden eller via ett inkassobolag. Har en advokat större inflytande för att skynda på avhysningsprocessen ?
Lawline svarar
Hej.
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag kommer kort förklara vad en advokat gör för skillnad i ett ärende och grundläggande redogöra för hur en avhysning går till. .
Avhysning:
För att få avhysa en hyresgäst och förklara dennes kontrakt förverkat krävs det att hyresgästen i väsentligt utsträckning åsidosatt de förpliktelser denna har enligt avtalet (12 kap. 42 § Jordabalk). Saker som kan få en förverkad är t.ex. att man inte betalar hyran (12 kap. 42 § 1p Jordabalk), vanvårdas (6p), otillåten andrahandsuthyrning (3p) etc.
När det gäller förverkande p.g.a. sen eller utebliven hyra krävs det att hyran är sen med minst en vecka (12 kap. 42§ 1st 1p Jordabalk). När denna frist löpt ut och man vill avhysa gästen krävs det att man meddelar gästen om detta i rekommenderat brev eller dylikt samt ger hyresgästen en chans att återvinna lägenheten om hyran (12 kap. 44§ 1st Jordabalk). I meddelandet ska gästens skuld till värden specificeras i antal kronor. Fristen för att gästen ska kunna återvinna bostaden är 3 veckor och betalningen ska ske antingen direkt till värden (enl. 12 kap. 20§ Jordabalk) alternativt deponeras hos länsstyrelsen (12 kap. 21§ Jordabalk).
Så första meddelandet ska innehålla meddelande om att hyresgästen ska betala hyran inom 1 vecka för att undvika avhysning. I andra meddelandet ska gästen meddelas att denne har en frist om 3 veckor att betala all den förfallna hyran får att återvinna lägenheten. Inom denna frist får inte gästen avhysas. När man givit det andra meddelandet om återvinningsfristen ska även socialnämnden meddelas. I underrättelsen ska hyresgästens information framgå tillsammans med skäl för avhysningen. Man meddelar den socialnämnd som finns inom den kommun gästen bor i. Sammanfattat får hyresgästen ej avhysas inom fristen om 1 vecka + 3 veckor+ 2 dagar löpt ut (12 kap. 44§ 2-4st Jordabalk). Detta gäller dock ej om gästen är sen med den sista hyran innan denna skulle flyttat ut ändå (12 kap. 44§ 5st Jordabalk). Är man sen med sista hyran skulle en så lång frist innebära att man inte, i praktiken, kan bli avhyst.
Hyresgästen får heller inte avhysas om det är så att det finns en befogad anledning till att gästen inte kunnat betala i tid eller att socialnämnden åtar sig betalningsansvar för gästen (12 kap. 44§ 4st Jordabalk). Befogad anledning är t.ex. lite grövre sjukdom, sjukhus vistelse eller dylikt.
Vad gäller retroaktiv hyra på order av hovrätten eller hyresnämnder gäller särskilda regler. Vidare måste hyresskulden gästen har avse ett större belopp kronor. Skulden måste alltså vara mer än t.ex. 20 kronor. Vart den exakta gränsen går dock är lite osäkert.
Hyresbetalning vid hyresändring.
Om hyran förhandlas om gäller särskilda regler. Som framgår av 12 kap. 54a§ Jordabalk kan hyresgästen bli bunden genom passivitet om hyresvärden uppfyllt all formalia om meddelande av hyresändring enligt 12 kap. 53–54§§ Jordabalk. Om detta sker måste hyresgästen betala den nya hyran. Vid ett beslut om ny hyra p.g.a. passivitet har hyresgästen rätt att inom 3 månader överklaga hyresändringen till hyresnämnden. Under dessa 3 månader kan han inte avhysas om gästen inte vill betala hyreshöjningen. Gästen måste dock fortfarande betala den ordinarie hyran.
Advokatens innebörd.
Som ovanstående står är en process för att avhysa en hyresgäst tämligen komplicerad. Man måste meddela rätt saker till rätt mottagare, meddela skäl till avhysning, faktiskt utföra avhysningen etc. Att ha en advokat som finns med i processen kommer underlätta allt arbete som ändå kommer att krävas.
Vad gäller ert förtroende i hyresnämnden bör detta inte påverkas. De objektiva skälen till att kunna avhysa gästen är densamma oavsett om du eller ett ombud berättar skälen. Dock är det viktigt att det ovanstående är utfört på rätt sett.
Allt handlar egentligen om hur mycket tid ni vill lägga ner på det här. Ni kommer behöva ta tag i ärendet oavsett men med en advokat blir det mindre jobb.
Personligen kan jag rekommendera Lawlines Juristbyrå och att du tar kontakt med Lawlines gratis telefontjänster för mer detaljerad rådgivning. Ovanstående information gäller endast för om gästen inte betalar en standardhyra.
Vänligen
