Arrendefrågor

Question

En liten ideell förening A vil ingå ett 3 årigt arrendeavtal med markägare (MÄ) för att få bygga en lite brygga på MÄs småhus tomt. B, en liten ekonomisk förening (B) vill också göra samma sak.(1) Eftersom vid framtida inlösen betalar MÄ bryggan på marknadsvärde,läget,utförande & skick,håller det vid prövning att MÄ ställer krav att inlösen baseras bara på skick och bokfördsvärde som kommunen brukar kräva? Eller finns det ett fmest ördelaktig sätt för MÄ ?(2)Vid nytt arrendeavtal,råder det avtalsfrihet avseende hyran,om kommunen har ca 250kr/kvm/år,får MÄ ta 300-400kr?(3)Markvärde 2 milj, byggnad 1 milj. Använd taxeringsvärde(dvs ca 75% av marknadsvärde) att räkna fram hyran? Totalt vatten område som ev. hyrs ut ca 25% av vattenområde, men resten av vatten område ej får användas pga. strandskyddet (vilket borde höja hyran)
(4) Den ideella föreningen brukar inte näringsidkare som ekonomisk förening. Räknas MÄ som näringsidkare när hen hyr ut en bit av sin mark till utomstående ( ideell eller ekonomisk förening eller privat person)?(5) Fysisk person har starkare skydd än juridisk person /näringsidkare, är det bättre för MÄ att ingå avtal med ekonomisk förening istället?(6)Om en ekonomisk förening ingår avtal med MÄ och MÄ tillåter den ekonomiska föreningen att hyra ut i andra hand marken och bryggan som föreningen byggt till en ideell förening med samma medlemmar som i den ekonomiska föreningen.Vad är nackdelarna och fördelarna med detta upplägg för de tre inblandade parter?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Jag kommer dela in frågan i delrubriker nedan.

Typ av arrende

Arrende regleras i jordabalken (1970:994), JB. Ett arrende som inte är ett jordbruks-, bostads- eller anläggningsarrende är lägenhetsarrende (JB 8 kap 1 § 2 st).

Om MÄ arrenderar till en ekonomisk förening som avser att hyra ut bryggan är detta sannolikt ett anläggningsarrende (JB 11 kap 1 §). Om MÄ arrenderar direkt till den ideella föreningen är det ett lägenhetsarrende.

Inlösen

Det finns mig veterligen inget hinder mot att bestämma inlösensumman till att beräknas på grund av bokfört värde och skick. Det finns ingen tvingande regel om det.

”Hyran”

Som jag uppfattar det finns det i nuläget inget arrendeavtal avseende fastigheten. Vid ett nytt arrende råder avtalsfrihet, MÄ får alltså komma överens med arrendatorn om avgiften. Ni behöver inte ange beräkningsgrunderna för avgiften.

Näringsidkare

Begreppet ”näringsidkare” är lite olika i olika kontexter. Det betyder inte riktigt samma sak om det gäller skatt, konsumentskydd eller rent allmänt till exempel. Utan att veta vad frågan avser kan jag inte svara direkt på hur den ska besvaras. Jag kan alltså inte ge ett definitivt svar på hur man ska se på MÄ.

Vem ska man arrendera till?

Jag uppfattar det som att du undrar om det är bäst att arrendera direkt till den ideella föreningen, eller om det är bättre att arrendera till en ekonomisk förening som i sin tur hyr ut till den ideella.

Min åsikt är att det snarare är föreningarnas ekonomiska ställning som ska avgöra, än deras form. MÄ bör vilja ha en ekonomiskt stark arrendator som betalar sin avgift och betalar om något går fel. Att lägga vikten vid föreningens form är enligt min mening att se på fel sak.

En sak att tänka på är att arrendatorn kan ha rätt till ersättning om det är ett anläggningsarrende (den ekonomiska föreningen) och MÄ vill höja arrendet efter att det inletts (JB 11 kap 5 §). Motsvarande regel finns inte om det är lägenhetsarrende.

Hoppas du fick svar på dina frågor!

Om du har någon följdfråga eller vill ha vidare hjälp är du varmt välkommen att kontakta mig på [e-mail].

Vänligen,