Arrende eller hyra? Hyresvärdens ändring av villkor utan överenskommelse
Hej. Jag hyr en p-plats med en årlig höjning av hyran på några procent stipulerad i kontraktet. För några månader sedan ville värden höja hyran kraftigt utöver denna årliga höjning och skickade ett rekommenderat brev om detta som jag inte hämtade ut. Istället fortsatte jag att betala hyra enligt avtalet. Nu har jag fått en omedelbar uppsägning (kontraktet stipulerar några månaders uppsägningstid) samt ett krav där värden hävdar att jag har en hyresskuld på några tusenlappar.
1. Kan en hyresvärd ändra ett avtal unilateralt på det här sättet?
2. Räknas jag som delgiven om jag hävdar att jag aldrig sett något meddelande om en hyreshöjning (jag har ju de facto inte gjort det, jag har bara fått andrahandsuppgifter om innehållet i det här rek:et)?
3. Var ska jag vända mig om jag vill tvista om saken?
Jag kan acceptera att de säger upp mig enligt uppsägningstiden i avtalet men har svårt att se att jag skulle ha en skuld för en hyreshöjning jag inte sett.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Du hyr en parkeringsplats. Beroende på om parkeringen är utomhus eller i ett garage gäller olika regler.
Regler för parkeringsplats utomhus
Regler om detta finns i 8 kapitlet Jordabalken om arrende. Om parkeringen är utomhus klassas den som ett lägenhetsarrende (8 kapitlet 1 § Jordabalken). Anledningen till detta är att det varken anses som bostadsarrende eller anläggningsarrende, utan här handlar om att jord upplåtits på arrende för annat ändamål än jordbruk.
Avtal om lägenhetsarrende ska upprättas skriftligen om inte annat överenskommits (8 kapitlet 3 § Jordabalken). Om ni inte har avtalat bort skriftlighetskravet är formkravet vid lägenhetsarrende mindre långtgående än vid övriga slags arrenden. Det finns ingen bestämmelse som säger att samtliga avtalsvillkor ska anges eller att ändring eller tillägg som inte upprättas skriftligen är utan verkan (8 kapitlet 3 § Jordabalken). Så länge ett skriftligt avtal har upprättats är alltså även muntliga avtalsvillkor, liksom ändringar och tillägg bindande (Flodin, Jordabalk (1970:994) 8 kap. 3 §, Lexino 2014-06-23).
För att tvista om saken
Vid arrende kan arrendenämnden kan medla och vara skiljenämnd i arrendetvister, men de prövar inga ärenden.
Regler för parkeringsplats i garage
Regler om detta finns i 12 kapitlet Jordabalken om hyra. Parkeringsplatser i garage är inte att anse som lägenhetsarrende, utan är istället en del av en byggnad. Gränsdragningen mellan arrende och hyra kan beskrivas på så sätt att en upplåtelse av en nyttjanderätt till del av hus är hyra, medan upplåtelse av enbart jord är arrende. Garageplatsen upplåts till nyttjande mot ersättning och eftersom det här inte handlar om någon bostad räknas det som en lokal (12 kapitlet 1 § 1 st Jordabalken).
För att hyresvärden ska få till stånd en ändring i ett avtal om lokalhyra måste denne säga upp avtalet och i uppsägningen ange villkoren för att hyresförhållandet ska fortsätta (12 kapitlet 58 § Jordabalken). Som lokalhyresgäst har du inte en lagenlig rätt att stanna kvar i lokalen. Enligt huvudregeln gäller dock att du har rätt till ersättning motsvarande en årshyra om hyresvärden säger upp avtalet. Ett aktuellt undantag till dena regel är om de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden (12 kapitlet 57 § 5 p Jordabalken). Med skälig hyra avses marknadshyra, dvs hyran får inte överstiga den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden. Marknadshyran skall i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Endast om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har åstadkommit (12 kapitlet 57 a § Jordabalken).
I ditt fall har hyresvärden frångått den avtalade klausulen där ni angivit en procentsats som hyran årligen ökar med. Så till vida marknadshyran inte ökat med motsvarande det som hyresvärden gått utöver det avtalade, kan hyreshöjningen anses vara godtycklig.
För att tvista om saken
När det gäller lokalhyra kan du vända dig till hyresnämnden för att tvista om saken (12 kapitlet 57 § Jordabalken).
Vänliga hälsningar,
