Är ett andrahandskontrakt upprättat utan tillåtelse från hyresvärden giltigt?
Jag hyr en hyresrätt i andra hand, utan att förstahandshyresgästen inhämtat tillåtelse från hyresvärden. Jag undrar nu om hyresavtalet mellan mig och förstahandshyresgästen är ogiltigt enligt avtalslagen?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Hyresgästen får inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut lägenheten i andra hand (12 kap. 39 § Jordabalken). Ett avtal som strider mot lag är inte alltid civilrättsligt ogiltigt. Det finns inte heller några konkreta bestämmelser i varken avtalslagen eller jordabalken som antyder att ett andrahandskontrakt utan hyresvärdens tillåtelse är ogiltigt. Därför är utgångspunkten att ett sådant avtal är giltigt precis som om tillstånd hade givits, däremot kan det vara bra att känna till vissa saker som gäller i en sådana situation.
I ett andrahandskontrakt har andrahandshyresgästen ingen besittningsrätt vilket innebär att avtalet kan sägas upp utan något angivet skäl. Däremot måste förstahandshyresgästen beakta lagens regler om uppsägningstid vilket kan vara till din fördel som andrahandshyresgäst (se 12 kap. 4 § JB).
Vidare gäller att andrahandshyresgästen inte har bättre rätt än förstahandshyresgästen vilket innebär att avtalet er emellan gäller så länge som avtalet mellan förstahandshyresgästen och hyresvärden gäller.
Även om andrahandskontraktet är giltigt kan en konsekvens av att hyresvärdens tillstånd saknas vara att förstahandshyresgästens avtal med hyresvärden förverkas (12 kap. 42 § 3 punkten JB). Det innebär att avtalet sägs upp med omedelbart upphörande. Eftersom du som andrahandshyresgäst är beroende av avtalet mellan förstahandshyresgästen och hyresvärden drabbar förverkandet även dig.
Jag hoppas du fick svar på din fråga! Återkom gärna med ytterligare frågor.
Vänligen,
