Är det tillåtet för min hyresvärd att stänga av varmvattnet mellan 23:00 och 06:00?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline för att få svar på din fråga!
Jag utgår ifrån att du hyr en hel bostadslägenhet. Med detta menas att du betalar för rätten att få hyra och använda en lägenhet som enligt avtalet till inte en oväsentlig del är tänkt att användas som bostad. På detta avtal om hyra av bostadslägenheten tillämpas huvudsakligen 12 kap. jordabalken (JB).
Hyresvärden har en grundläggande skyldighet att tillgodose ett lägsta skick på lägenheten. Detta gäller såväl när du som hyresgäst för första gången tillträder lägenheten som under den tid då hyresförhållandet pågår. Det är hyresvärdens uppgift att se till att lägenheten är i ett sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12 kap. 9 § första stycket och 12 kap. 15 § första stycket JB). Begreppet ”lägenhetens skick” omfattar bland annat vattenförsörjning (NJA 1950 s. 131). Vilket skick lägenheten åtminstone ska upprätthålla för att anses vara fullt brukbar för ändamålet fastställts med utgångspunkt i tolkning av det gällande avtalet för hyra av lägenheten. En bostadslägenhet ställer till exempel andra krav på lägenhetens skick än vad en uthyrning av ett garage, butik eller kontor gör. Om inte lägenheten är fullt brukbar i enlighet med den allmänna uppfattningen på orten på grund av bristande vattenförsörjning kan detta anses utgöra ett hinder eller men i hyresgästens möjlighet att använda bostadslägenheten. Detta förutsätter att hyresgästen inte orsakat den bristande vattenförsörjningen själv (12 kap. 16 § tredje punkten JB). Hyresgästen har i ett sådant fall rätt till skälig nedsättning av hyran under den tid som lägenheten varit i bristfälligt skick (12 kap. 16 § som hänvisar till 12 kap. 11 § punkt tre JB). Om inte hyresvärden åtgärdar bristen kan hyresgästen genom ansökan till hyresnämnden begära att hyresvärden fullgör sin förpliktelse (12 kap. 16 § andra stycket JB).
Det är möjligt att i avtalet om hyra av lägenheten bestämma att lägenheten får vara i sämre skick än vad som följer av lagen. Detta kan däremot endast ske om avtalet om hyra av lägenheten innehåller en bestämmelse om att förhandling ska ske enligt hyresförhandlingslagen (HfL). Hyresvärden och hyresgästorganisationen ska i en förhandling enligt HfL kommit överens om att lägenheterna ska vara i ett sämre skick än vad som gäller enligt lag (12 kap. 9 § andra stycket punkt två JB).
Vad som gäller i din situation
Att ha tillgång till varmvatten i sin lägenhet bör ses som en grundläggande förutsättning för att kunna använda bostaden fullt ut. Varmvatten är en särskilt viktig tillgång i en bostad eftersom det behövs för att kunna utföra vardagliga hushållssysslor så som tvättning och diskning samt för skötsel av personlig hygien genom dusch och liknande aktiviteter. Det går därför att i vart fall konstatera att tillförsel av varmvatten i någon omfattning är en förutsättning för att en bostadslägenheten ska anses vara fullt brukbar. Detta bör även kunna förutsättas på dygnets kvälls- och nattimmar eftersom det av olika anledningar inte längre är ovanligt att varmvatten även behöver användas under denna period. En tillförsel av varmvatten i viss omfattning bör vara en allmän uppfattning i samtliga svenska orter för att lägenheten ska anses vara fullt brukbar som bostad.
När det som i din fråga däremot handlar om en regelbunden men tidsbegränsad avstängning av varmt vatten blir svaret mindre tydligt. Vad som utgör normal omfattning av tillförsel av varmvatten kan förstås variera mellan olika orter i Sverige. Hur länge och när varmvattnet stängs av regelbundet bör påverka denna bedömning. Ditt varmvatten stängs av mellan klockan 23:00 och 06:00. Även om varmvattnet stängs av under vad som vanligen är dygnets sovande timmar anser jag detta vara en relativt omfattande tidsperiod som vattnet är avstängt. Jag har inte hört talas om att det på någon ort är vanligt att vattnet stängs av på detta sätt som du redogör för. Det skulle i så fall vara om det rör sig om en yttre omständighet som påverkar tillförseln av varmvattnet till lägenheten. Detta skulle kunna bero på akut vattenbrist på orten som gör det befogat att vattnet överhuvudtaget stängs av under kortare perioder.
En ytterligare omständighet som kan tala för att den begränsade vattenförsörjningen är otillåten är att fastighetsägaren faktiskt köper varmvatten i en omfattning som gör det möjligt för dig som hyresgäst att använda vattnet under samtliga dygnets timmar. Det bör framgå av ditt avtal om hyra av lägenheten om villkoren för tillförsel av varmvatten.
Om det varken är vanligt i den ort du lever i att varmvattnet i största allmänhet eller av yttre omständigheter stängs av för hyresgästerna är det enligt min sammantagna bedömning att din lägenhet inte är i full brukbart skick för att kunna användas som bostadslägenhet. Avstängningen av varmvattnet är så pass omfattande att det inte kan anses vara allmänt uppfattat på den ort som din lägenhet är belägen på att lägenheten i detta skick är fullt brukbar. Begränsningen i vattenförsörjningen sträcker sig utöver vad du som hyresgästen rimligen bör tåla. Att hyresvärden väljer att stänga varmvatten på grund av ökade priser påverkar inte denna bedömning. Ökade priser på varmvatten bör nämligen inte leda till avstängning av varmvattnet utan i så fall leda till en höjning av den hyra du betalar. Det rör sig därmed om ett hinder eller men i din möjlighet att använda lägenheten för det avsedda ändamålet som bostad.
Hur du tar frågan vidare
Du bör i första hand kontakta din hyresvärd och informera hen om att du ifrågasätter huruvida avstängningen av tillförseln av varmvattnet är förenligt med gällande lagstiftning om hyra av bostadslägenheter. Förklara att begränsningen av vattentillförseln medför att bostadslägenheten inte blir full brukbar för sitt ändamål som bostad. En tillförsel av varmt vatten dygnet runt till lägenheterna på din ort bör vara en allmän uppfattning för att lägenheten ska anses vara fullt brukbar. Begär därför att hyresvärden ska upphöra med att stänga av varmvattnet. Om hyresvärden motsätter sig ditt krav bör du ta frågan vidare till hyresnämnden. Hyresnämnden bedömer din situation och kan begära att hyresvärden i förening med vite ska upphöra med att stänga av varmvattnet.
Till sist ska nämnas att det kan vara så att ditt avtal om hyra av bostadslägenheten innehåller en bestämmelse om att förhandling av villkoren i ditt avtal bestämmes enligt HfL. Jag ser det dock inte som rimligt att din hyresgästorganisation kommit överens med hyresvärden om en sådan begränsad vattentillförsel av aktuellt slag. Om det mot förmodan skulle vara så att ett särskilt villkor om begränsning av vattentillförsel tagits upp i ditt avtal om hyra av lägenheten ska du givetvis ha fått tagit del av denna ändring.
Har du några ytterligare frågor? Tveka inte att kontakta oss på Lawline igen så hjälper vi dig!
Med vänlig hälsning,
Pontus Heino
