FrågaFASTIGHETSRÄTTAndrahandsuthyrning28/02/2018

Är det skillnad mellan andrahandskontrakt utan tillstånd som med tillstånd?

Hej!

Det är så att min kille hyr en hyreslägenhet svart i en storstad. Det började med att han hyrde "vitt" (=förankrat med hyresvärden) ett år, men hyresvärden godkänner bara ett års andrahandsuthyrning. Efter detta ska förstahands-hyresgästen flytta tillbaka eller säga upp lägenheten. Det "vita" kontraktet löpte ut sommaren 2017. Nu har min kille bott där ytterligare ett år fast svart, och nu ska det förlängas ytterligare ett år svart. Min kille och förstahandsgästen har skrivit kontrakt, som inte är förankrat med eller godkänt av hyresvärden. Hen som hyr ut och min kille har kommit överens om 3 månaders uppsägningstid.

Nu är det dock så att jag ska flytta till min kille (jag bor i en annan stad idag och flyttar 30 mil för hans skull). Jag vill inte bo på ett svart kontrakt med tanke på osäkerheten och otryggheten då ingen av oss har kontaktnät i staden vilket innebär att vi inte har någonstans att ta vägen om vi blir påkomna & då utslängda. Dessutom får jag inte skriva mig på adressen då förstahandsgästen har som backup att ljuga om att min kille är sambo/inneboende. Jag letar alltså efter ett vitt andrahandskontrakt där jag och min kille kan bo, men min kille vägrar pga deras kontrakt om 3 mån uppsägning. Är deras kontrakt giltigt eller kan han flytta när han vill, utan att vara skyldig att betala hyra under 3 månader? Jag menar att det inte är giltigt eftersom hyresvärden ej godkänt, men han tror mig inte. Behöver hjälp! Tack.

Lawline svarar

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

För så kallade "svarta" hyresavtalet gäller samma regler mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen, som i de fall uthyrningen sker med hyresvärds tillstånd. Förstahandshyresgästen måste sålunda beakta reglerna om uppsägningstid (12 kap. 4 § jordabalken). I de fall det inte är överenskommet att hyresavtalet upphör att gälla vid viss tid, är avtalet på obestämd tid. I det fall inte någon uppsägningstid är avtalad gäller, tre månaders uppsägningstid för båda parter. I sådana fall får inte någon part säga upp hyresavtalet att gälla tidigare, än det månadsskifte som infaller närmast efter tre månader från uppsägningen.

Detta går inte att avtala bort till andrahandshyresgästens nackdel. Däremot till dennes fördel (12 kap. 1 § 5 st. jordabalken). Det går sålunda att avtala avseende, att andrahandshyresgästen ska kunna säga upp avtalet med kortare varsel än tre månader. Står det exempelvis skulle "en månads uppsägningstid" i avtalet, innebär det sålunda att andrahandshyresgästen har rätt att säga upp avtalet med en månads varsel, men att förstahandshyresgästen måste beakta lagens tre månader för att säga upp denne.

Hyresavtalet mellan andrahandshyresgästen och förstahandshyresgästen är som sagt gällande, vilket innebär att andrahandshyresgästen är bunden att betala hyra till förstahandshyresgästen för den tid kontraktet löper. Vägrar andrahandshyresgästen betala, kan han alltså stämma förstahandshyresgästen på betalning i domstol.

Skillnad mellan giltiga och ogiltiga andrahandskontrakt?

Den betydande skillnaden mellan giltiga och ogiltiga andrahandskontrakt, är att förstahandshyresgästen riskerar få hyresrätten förverkad i de fall hyresvärden upptäcker att denne hyr ut i andra hand och han inte vidtar rättelse efter tillsägelse (12 kap. 42 § 3 p. jordabalken). Finns det anledning för förverkande, kan hyresvärden säga upp kontraktet omedelbart. Förverkandet påverkar även andrahandshyresgästen, eftersom inte heller denne får bo kvar. Detta kan vara värt att påpeka för förstahandshyresgästen om denne inte vill följa lagens regler om uppsägningstid.

Undkomma uppsägningstid

Det finns vissa undantag för de fall hyresavtal kan upphöra utan uppsägningstid. Främst gäller detta de situationer lägenhet är skadad eller bristfällig, men också de situationer hyresgäst hyr ut lägenhet i andra hand utan tillstånd från hyresvärden (12 kap. 42 § första stycket punkt 3 jordabalken). Din partner kan sålunda prova med att säga till kontraktsinnehavarens hyresvärd att lägenheten hyrs ut svart. I det fall hyresvärden i sådana fall väljer att säga upp kontraktsinnehavaren omedelbart, har inte din partner heller rätt att bo kvar och behöver inte betala hyra för fler månader. Enligt lagen måste dock hyresvärden ge hyresgästen viss tid på sig att ansöka om att få hyra ut lägenheten i andra hand, innan hyresvärden får lov att säga upp avtalet. Enligt ett avgörande från hovrätten är 9 dagar inte tillräckligt lång tid (se RH 1999:134). Din partner bör sålunda vara beredd på att tvingas betala hyra i alla fall någon månad till.

Slutsats

Din partner behöver betala hyra för hela uppsägningstiden. Denna kan dock vara kortare än tre månader om detta avtalats. Detta kan även avtalas senare. I annat fall kan din partner berätta för förstahandshyresgästens hyresvärd att det föreligger en ogiltig andrahandsuthyrning, för att din partners kontrakt ska upphöra i samband med förstahandshyresgästens.

Har du några fler frågor är du varmt välkommen att återkomma!

Vänligen

Pontus SchenkelRådgivare
Hittade du inte det du sökte?