Är det möjligt att säga upp benefik nyttjanderätt eller servitut?
Hej.
Står i begrepp att sälja mitt hus som jag köpte i ett andra led. I mitt köpekontrakt 2004-02-14 finns en bilaga benämnt
Fastighetsavtal 1998-12-28 där tidigare köpare och säljare reglerar att köparen inte får parkera på sin uppfart. (Dvs jag som ägare får inte parkera på min uppfart pga att grannen vill ha fritt inträde till sitt garage).
Ovanstående avtals sista sista mening lyder
"Om fastighetsägarna byter ägare skall den nya ägaren underrättas om detta avtal som är gällande oavsett om ägarbyte företas".
Fastighetsavtalet finns inte inskrivet hos lantmäteriet. Kan jag upphäva detta avtal så att den nya köparen av min fastighet inte drabbas av förbudet.? Det bör nämnas att grannen har motsvarande bilaga till sitt köpekontrakt 2012-05-12
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Baserat på de omständigheter du beskriver låter det som att vi har att göra med något som är menat att gälla som ett servitut eller alternativt en nyttjanderätt.
Servitut är som jag beskriver nedan bindande mellan fastigheter och är därför en bestående nyttjanderätt som i huvudregel gäller även efter en fastighetsöverlåtelse och för all framtid. Uppfyller inte servitutet kraven för servitut kan avtalet istället ses som ett nyttjanderättsavtal som gäller på bestämd tid. Nedan kommer jag att beskriva vad ett servitut innebär, om servitutet mellan fastigheterna över huvud taget är giltigt, om servitutet i sådana eller nyttjanderätten i sådana fall gäller vid en fastighetsöverlåtelse och huruvida avtalet annars kan hävas.
Servitut
Servitut innebär att en fastighet får rätt att nyttja en del av en annan fastighet. Den fastighet som genom servitutet vinner en rättighet kallas den härskande fastighet medan den fastighet som belastas med en skyldighet kallas den tjänande fastigheten. Servitut kan upprättas antingen genom förrättning av Lantmäteriet eller genom avtal och är bindande för all framtid om inget annat avtalats.
I ditt fall är din fastighet den tjänande fastigheten och din grannes fastighet är den härskande. Det är fråga om ett negativt avtalsservitut eftersom det innebär att den tjänande fastigheten ska avstå från att vidta vissa åtgärder på den egna fastigheten, i ditt fall att avstå från att parkera bilen på fastighetens uppfart.
Formkrav för avtalsservitut
Servitut som uppkommer genom avtal måste uppfylla särskilda krav för att anses juridiskt bindande. För det första måste ett servitut främja en ändamålsenlig markanvändning och ha stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten (14 kap. 1 § jordabalken). Att din granne får fritt tillträde till sitt garage kan enligt min bedömning vara en sådan ändamålsenlig markanvändning av stadigvarande betydelse under förutsättning att grannen inte kan nå sitt garage på annat vis. Är det så att det finns andra ingångar till garaget kan det ifrågasättas om inte servitutets betungande verkan för din fastighet blir oproportionerlig i förhållande till nyttan för grannen. Är avtalet oproportionerligt är det inte fråga om ändamålsenlig markanvändning och förutsättningarna för ett avtalsservitut är inte uppfyllda.
Vidare måste servitut vara skriftliga, handlingen skall ange den härskande och den tjänande fastigheten samt ändamålet med med upplåtelsen (14 kap. 5 § jordabalken). Är omständigheterna inte uppfyllda saknar avtalet verkan som servitut
Nyttjanderätt
Uppfylls inte kraven för servitut kan det istället vara fråga om en nyttjanderätt då det för vissa nyttjanderättsupplåtelser inte föreligger några särskilda formkrav. Utifrån det du beskriver verkar det inte som att du erhåller någon betalning från grannen för den fria lejden till dennes garage. Utgår ingen betalning är det fråga om en benefik nyttjanderätt. Benefika nyttjanderätter kan vara bindande för all framtid men högst 25 år i detaljplanerat område och annars i högst 50 år (7 kap. 5 § jordabalken). Benefika nyttjanderätter kan också vara bindande på viss tid. Skillnaden är att nyttjanderätter som bestäms för viss tid kan sägas upp medan nyttjanderätter för all framtid inte kan sägas upp förutom vid särskilda omständigheter (NJA 1961 s. 642).
Om nyttjanderätten gäller för viss tid eller för obestämd tid beror på upplåtarens avsikt och påverkas av ett flertal olika faktorer, bland annat avtalets utformning (NJA 2004 s. 288).
Avtalsservitut och nyttjanderätt vid fastighetsöverlåtelse
Då servitutet eller nyttjanderätten inte är inskriven gäller inte rättigheten automatiskt vid en överlåtelse. Oinskrivna servitut eller nyttjanderätter gäller däremot mot en ny ägaren om denne visste om dessa vid tiden för köpet.
Du som säljer fastigheten som är belagd med ett servitut eller nyttjanderätt där det även finns en upplysningsklausul i avtalet har en skyldighet att upplysa köparen om servitut eller nyttjanderätter (7 kap. 11 § jordabalken). Gör du inte det kan du bli skadeståndsskyldig för din granne som ju mister sin rätt att få fri lejd till sitt garage.
Säga upp avtalsservitut eller nyttjanderätt
Benefik nyttjanderätt som gäller för viss tid kan som tidigare nämnt sägas upp. Skälig uppsägningstid ska då iakttas. Vad som är skälig uppsägningstid varierar beroende på omständigheterna men ska vara minst 6 månader (NJA 2004 s. 288).
Avtalsservitut kan ändras eller upphävas om fastighetsägare är överens. Är så inte fallet kan servitut ändå begränsas, ändras eller helt upphävas genom fastighetsreglering om vissa omständigheter föreligger. Servitutet kan ändras om ändringen krävs för att tillgodose att den tjänande fastigheten kan användas på ett ändamålsenligt sätt. Har ändrade förhållanden inträtt efter servitutets tillkomst kan även det påkalla ändring av servitutet om det skulle innebära väsentlig fördel för någon utav fastigheterna, exempel kan vara om grannen numera har en annan ingång till sitt garage (14 kap. 14 § jordabalken och 7 kap. 4 § fastighetsbildningslagen). Är det inte tillräckligt att ändra på servitutet kan det även bli aktuellt med ett upphävande. Upphävande kan ske om nyttan med servitutet för den härskande fastigheten på grund av ändrade omständigheter inte längre väger tyngre än olägenheten servitutet innebär för den tjänande fastigheten (7 kap. 5 § fastighetsbildningslagen). Exempel kan vara om det inte längre finns möjlighet för boende på din fastighet att parkera någon annanstans eller om grannen numera har tillgång till sitt garage på annat sätt.
Slutligt råd.
Jag råder dig i allra första hand att prata med grannen. I de bästa av världar kan ni komma överens om att avtalet ska sluta gälla när du säljer din fastighet. I andra fall kan ni komma överens om att begränsa rättigheten, kanske är det tillräckligt att grannen ska ha möjlighet att få tillgång till garaget vid behov?
I ditt fall beror utfallet till stor del på om avtalet ska klassas som servitut eller annan nyttjanderätt. Får inte samtalet med grannen den utgången du väntat dig föreslår jag att du konsulterar en jurist innan du går vidare med ditt ärende för att få en djupare bedömning om omständigheterna som gäller i just ditt fall. Det kan spara er både tid och pengar.Vid tvist om servitut kan talan väckas vid tingsrätt eller också genom fastighetsbestämning hos Lantmäterimyndigheten. Tvist om nyttjanderätt väcks vid tingsrätt.
Vill du få vidare hjälp av Lawline med att gå vidare med ditt ärende kan du kontakta mig på my.ohman@lawline.se för mer information och en eventuell offert .
Hoppas att jag kunde besvara dina funderingar!
Hälsningar,
