Är det möjligt att kringgå ett förköpsvillkor genom att ge bort en fastighet i gåva?
Jag har vid bodelning tillskiftat fastighet till FD maka, 1996
mot att:
Vid försäljning jag ska dela på eventuell vinst utöver bottenlån övertagna av maka (topplån övertagna av mig)
Jag har förköpsrätt på hela eller delar av fastigheten.
Det har nu kommit till min kännedom att fastigheten givits i Gåva till ny Make 100% och att senare 50% återgivits till min FD maka, 2007.
Jag känner att avsikten med detta är att inte ersätta mig vid eventuell försäljning, då förbehållet i lagfarten gällde försäljning och inte Gåva
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår din fråga som att du undrar om din hustrus gåva till sin make är giltig, med hänsyn till att ni i samband med er bodelning införde ett förbehåll om förköp som registrerats i fastighetsregistret. Regler om fastigheter finns huvudsakligen i Jordabalken (JB).
Det framgår inte av din fråga om ditt ex man lyckats få lagfart på fastigheten. Om överlåtaren, i det här fallet din fru, har inskränkningar i sin förfoganderätt som finns med i fastighetsregistrets inskrivningsdel så ska ansökan om lagfart avslås (JB 20:6 5 p). Huruvida han har lagfart på fastigheten får betydelse för om han och ditt ex sedan kan sälja fastigheten. Köparen kan nämligen inte få någon lagfart förrän säljaren har lagfart (JB 20:7 2 p).
Är en hembudsklausul vid bodelning giltig?
En allmän princip inom svensk rätt är att förköpsvillkor, så kallade hembudsklausuler, inte är giltiga vad gäller fastighetsförvärv (se NJA 1984 s. 673). Anledningen till denna syn på förköpsklausuler har varit att det skapar osäkerheter i äganderätten och binder upp ägarens handlingsfrihet med egendomen.
Förköpsklausuler har dock godkänts när en fastighet övergått till en ny ägare som gåva (NJA 1981 s. 897). Det benefika inslaget i förvärvet gör här att givarens avsikter har bedömts väga tyngre. Vad gäller familjerättsliga förvärv, genom bodelning, arv eller testamente, så har samma bedömning gjorts då de har samma benefika inslag som gåvor (NJA 1990 s. 18). Denna praxis är bakgrunden till att en förköpsklausul kan registreras i fastighetsregistret, precis som du och ditt ex gjort (JB 20:14).
Konsekvensen av att villkoret antecknas i fastighetsregistret är att det inte är möjligt för en köpare att förvärva fastigheten i god tro (JB 18:8).
Är gåvan giltig?
För att en gåva av en fastighet ska vara giltig ställs vissa formkrav upp (JB 4:3 och 4:29). Det krävs att:
1. Om förvärvet är beroende av villkor, så måste dessa föras in i gåvohandlingen.
2. Givaren är den rätte ägaren av fastigheten, och att gåvomottagaren inte gjort något godtrosförvärv (som jag nämnde ovan är det dock inte möjligt att göra godtrosförvärv om villkor tagits in i fastighetsregistret, den som mottar en gåva förväntas nämligen kontrollera detta).
3. Gåvomottagarens rätt att själv överlåta fastigheten, söka inteckning för den eller att upplåta exempelvis nyttjanderätt inte begränsas utan att sådana villkor tas med i gåvohandlingen.
Din fru äger fastigheten, vilket gör att hon är rätt ägare, så gåvan kan inte förklaras ogiltig på den grunden. De andra grunderna kan jag inte göra någon bedömning av utan att veta hur deras gåvohandling ser ut, men det finns goda förutsättningar för att gåvohandlingen i sig kan ses som giltig.
Kan en hembudsklausul kringgås genom gåva?
På den här punkten ger dock inte rättskällorna något tydligt svar. Varken praxis eller lagtext säger någonting om vad som gäller om en fastighet överlåts genom gåva när det finns en hembudsklausul om överlåtelse genom försäljning. Jag skulle säga att det finns utrymme för att argumentation här i vilket fall som helst, eftersom avsikten med er överenskommelse var att du skulle ha rätt att köpa fastigheten innan den överläts till en utomstående, alternativt haft rätt till hälften av vinsten. Det kan anses vara ett alldeles för enkelt sätt att kringgå överenskommelsen om hembudsklausulen kan undkommas genom gåva. Å andra sidan så står det klart och tydligt "försäljning" i ert bodelningsavtal, så enligt en bokstavstolkning av ert avtal så har ditt ex inte gjort något fel.
Något som kan vara relevant är dock ett uttalande från HD i ny praxis från 2017 (NJA 2017 s. 289). Här uttalar HD att ett villkor som ställts upp vid gåva av en fastighet inte nödvändigtvis gäller mot den som förvärvar fastigheten, inte ens om denne är i ond tro, det vill säga visste om att villkoret fanns. Villkoret om gåvan är alltså bindande mellan parterna, men det är inte säkert att tredje man kan anses vara bunden av detta. Med detta vill jag belysa att ditt ex man, som tredje man i det här scenariot, inte behöver ha gjort ett ogiltigt förvärv eller ens förhålla sig till er överenskommelse. Den som lider skada av att villkoret sätts åt sidan, i det här fallet du, ska dock i sådana fall ha rätt till ersättning av den som satt villkoret ur spel. Med stöd i detta menar jag att det minsta du kan begära om fastighetens säljs och du inte har någon rätt till vinsten, är att ditt ex ska ersätta dig för den skada hon åsamkat dig i och med att hon satte ert avtal ur spel på det här viset. Observera dock att det här rättsfallet rör gåva av fastighet, och ditt fall handlar om en bodelning, vilket kan innebära att situationerna bedöms olika.
Hur kan du gå vidare?
Detta är en knivig juridisk fråga som inte verkar ha något klart och tydligt svar, vare sig i lagtext eller i praxis. Att du behandlats illa bedömer jag dock som ganska klart, och bara för att jag inte hittar något tydligt rättsligt stöd betyder det inte att saken är förlorad. Jag skulle säga att du har grund för att ställa krav på ditt ex, då hon kringgick ert avtal genom att ge bort fastigheten. Trots att det framgår av avtalet att förköpsrätten gäller vid försäljning av fastighet bör det vara möjligt att hävda att hennes agerande är ett rent kringgående av villkoret och att avsikten är densamma som om hon hade sålt fastigheten utan att hålla sig till avtalet. Gåvan är sannolikt giltig och inte angripbar. Däremot bör du kunna ställa krav på ersättning från ditt ex för att hon gick runt ert avtal.
Du kan vända dig till ditt ex och påpeka detta, och att du har för avsikt att framställa krav på ersättning. Min rekommendation är dock att du anlitar en professionell jurist som kan hjälpa dig framåt med detta. Om du är intresserad av att anlita någon av Lawlines duktiga jurister för detta kan du kontakta mig på natalie.accord@lawline.se, så kan de återkomma med ett prisförslag.
Med detta hoppas jag att du fått svar på din fråga och önskar dig lycka till!
Vänliga hälsningar,
