Är det möjligt att förena hyresavtal med ett avtal om rättighet att köpa fastigheten vid hyrestidens utgång?

2016-10-25 i Fastighet
FRÅGA
Hej!Jag äger f.n. en fastighet, men ska från 21 nov hyra en lägenhet av Rikshem. Jag är godkänd att hyra men inte om jag samtidigt är ägare till fastigheten.Ska från årsskiftet hyra ut villan under 12 mån, sen är det meningen att samma person ska köpa fastigheten. Rikshem vill att jag skickar in dokument som styrker att huset först ska hyras ut, sen att jag säljer.Vad krävs för kontrakt/avtal i denna situation?MvhBjörn
SVAR

Hej Björn!

Varm tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline.

Ett avtal om fastighetsöverlåtelse är enligt svensk rätt, till skillnad från avtal om köp av lös egendom, behäftat med en del tvingande formkrav. Formkraven framgår av 4 kap. 1 § jordabalken. Paragrafen föreskriver att en köpehandling, innehållande nedanstående komponenter, ska upprättas för att ett giltigt köp ska ha ägt rum:

1. Uppgift om att egendomen överlåtes på köparen.
2. Uppgift om köpeskillingens storlek.
3. Underskrifter av säljaren och köparen.

I normalfallet omfattar ett köpekontrakt naturligtvis betydligt mer detaljerade uppgifter men det är bara ovan nämnda punkter som måste finnas med för att ett giltigt köp i och för sig ska föreligga och lagfart kunna erhållas.

Av dessa minimikrav följer att s.k. optionsavtal, d.v.s avtal om att i framtiden ges möjligheten till att förvärva en tillgång, inte är bindande enligt svensk rättsordning. I egenskap av fastighetsägare kan du helt enkelt inte med juridisk verkan utlova din hyresgäst att hen får köpa loss fastigheten om så önskas när hyrestiden är till ända. Det rör sig i sådana fall om en utfästelse av mer moralisk karaktär.

Jag tolkar din fråga som att din framtida hyresgäst, under det år som hyresavtalet löper, önskar få tänka över huruvida vederbörande vill köpa fastigheten eller inte. Lekmannamässigt uttryckt önskar hen således både "äta kakan och ha den kvar". Det är dock inte en framkomlig väg i rättslig mening.

Som jag ser det behöver ni redan i dagsläget upprätta en köpehandling som uppfyller de krav som föreskrivs av 4 kap. 1 § jordabalken. I köpehandlingen kan naturligtvis anges att äganderättsövergångens ska ske 1 januari 2018 och att betalningen ska erläggas i anslutning till detta datum. Väljer ni att göra detta föreligger dock ett juridiskt bindande avtal som varken du eller hyresgästen kan bortse ifrån. Frågan som då uppstår är självfallet om hyresgästen accepterar detta tillvägagångssätt (vitsen med önskemålet att först få hyra torde ju vara att utvärdera huruvida hen överhuvudtaget vill bli ägare till fastigheten).

Sammanfattningsvis bedömer jag att det inte finns något juridiskt utrymme att kombinera hyresavtalet med en rätt att vid hyrestidens utgång få köpa fastigheten. Överlåtelsen måste, för att du ska kunna åberopa den gentemot Rikshem, leva upp till jordabalkens minimikrav och således medföra att en försäljning, om än med uppskjuten äganderättsövergång, kommer till stånd redan nu.

För ett antal år sedan besvarades en liknande fråga, på ett mycket förtjänstfullt sätt, här på Lawline av Jacob Öberg. Jag rekommenderar dig att läsa igenom svaret (som du hittar här) för att få en mer uttömmande redogörelse för de specifika regler och allmänna principer som aktualiseras. Kontentan i hans svar, att det inte går att kombinera hyresavtalet med ett optionsavtal på fastigheten, är alltjämt detsamma som jag formulerat ovan.

Vänligen,

Marcus Bäckström
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Fastighet (511)
2020-10-26 Störande buller från gym
2020-10-18 Måste originalritningarna följa med när jag övertar huset?
2020-10-16 Fastighetsförvärv genom fastighetsreglering
2020-10-13 Kan jag tvinga fram försäljning av fastighet jag äger tillsammans med annan?

Alla besvarade frågor (85394)