Är det möjligt att driva på en försäljning av samägd egendom?
Hej!
Jag äger en stuga i Söderhamns skärgård tillsammans med mina 3 andra systrar efter vår pappas bortgång under 2018.
Jag har velat sälja stugan sedan dag 1av alla möjliga anledningar, främst för att jag inte nyttjar stugan. De andra ville inte sälja men har nu trots allt kommit fram till att vi ska sälja stugan. Men då kommer nästa problem och de är att vi inte kan enas om pris. Jag är beredd att sälja stugan enligt det marknaden visar att den är värd. Dvs enligt värdering och enligt vad eventuella budgivare budar på stugan. Mina systrar har satt ett väldigt högt pristak på vad dom kan tänka sig sälja stugan för. Jag är därmed orolig för att denna process komma dra ut på tiden och resultera i att vi behöver samäga stugan en längre tid framöver utan någon garanti om försäljning. Vad är mina rättigheter och hur kan jag driva på en försäljning eller få till ett utköp av min del? Dom hävdar att dom inte kan belåna sig för att köpa ut mig.
Mvh,
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du och dina syskon är överens om att sälja fastigheten. Dina syskon kräver emellertid ett högt lägsta pris. Du undrar därför om lagen erbjuder några möjligheter för dig att driva på en försäljningeller få till ett utköp av din egen del av fastigheten.
Allmänt om samäganderätt
Att flera personer äger egendom tillsammans kallas, i juridiska termer, för samäganderätt. Vid samäganderätt äger varje delägare en andel i den gemensamma egendomen. Varje enskild delägare har full frihet att förfoga sin andel och kan därför, exempelvis, bjuda ut andelen till försäljning. Varje delägares rätt att förfoga över sin egen andel i egendomen måste noga skiljas från den situation där en eller flera delägare vill förfoga över hela egendomen. För att kunna förfoga över hela egendomen krävs att samtliga delägare samtycker till åtgärden, 2 § samägL.
Möjligheter att driva på en försäljning
Vid samäganderätt har varje delägare rätt att vända sig till domstol och begära att den samägda egendomen ska säljas på offentlig auktion. Domstolen kommer då att utse en god man som får till uppgift att anordna auktionen och fördela vinsten från försäljningen mellan respektive delägare. Den gode mannen bestämmer försäljningsvillkoren, det är dock möjligt för varje delägare att begära att domstolen ska fastställa ett lägsta pris för försäljningen. En sådan begäran måste framföras innan rätten beslutar om försäljning. Vid offentlig auktion kan delägarna komma överens om att anta eller förkasta ett anbud. Om delägarna inte kan enas kommer det högsta anbudet att gälla som försäljningspris. Det krävs dock att slutpriset överstiger ett eventuellt lägsta pris för att en försäljning ska vara möjlig, 6, 8 och 9 § samägL.
I ditt fall är offentlig auktion det alternativ som lagen anvisar om du vill driva på försäljningen av fastigheten. Observera att det fortfarande är fullt möjligt för dina syskon att begära ett lägsta pris. Detta alternativ är därför inte någon garanti för att försäljningen ska kunna ske snabbare än om du och dina syskon säljer fastigheten själva. Alternativet kan istället ses som en sista utväg om en eller flera delägare vägrar att medverka till försäljningen.
Möjligheter att få till ett utköp
Du kan fritt förfoga över din andel i den aktuella egendomen. Alla former av försäljning genom utköp måste ske genom en frivillig och ömsesidig överenskommelse mellan två parter. Det är därför endast möjligt för dig att genomdriva ett utköp av din andel om du kan övertyga någon att köpa andelen. Detta verkar vara ett mindre aktuellt alternativ eftersom dina syskon inte anser att det är möjligt att erhålla lån för ett utköp.
Sammanfattningsvis
Lagen erbjuder endast begränsade alternativ för att framtvinga en försäljning. Den möjlighet som står till buds är då i första hand att vända sig till domstol och ansöka om försäljning på offentlig auktion. Alternativet är ingen garanti för att försäljningen kommer ske snabbt eller smidigt, det är emellertid ett sätt att framtvinga en försäljning när resterande delägare inte vill sälja egendomen. I övriga fall förutsätter lagen att försäljningar sker genom frivilliga överenskommelser. Som lagstiftningen ser ut i dagsläget finns det därför inte några möjligheter att driva på eller tvinga fram en snabbare försäljning eller ett utköp.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänligen,
