Är det möjligt att åberopa force majeure på grund av förra sommarens torka?

2019-07-09 i Arrende
FRÅGA
Undertecknad är ägare till eb jordbruksfastighet samt angränsande villafastighet. Marken är via ett skötselavtal utlånad till en jordbrukare.Avtalet har förnyats vart tredje år. Nuvarande avtal löper ut 2019-12-31. Jordbrukaren använder marken, cirka 12ha, till slåtter och bete. Enligt avtalet skall jordbrukaren ha tillgång till kranvatten för sina djur. Vattnet har fram till sommaren 2017 erhållits från djupborra på villafastigheten. Jordbrukaren har ingen daglig tillsyn av sina djur.Vid ett flertal tillfällen under de gångna åren sedan 2009 har undertecknad tvingats stänga av aktuell kran eftersom vatten strömmat ut vid trasiga slangkopplingar. Vattnen har även breddat på det badkar ur vilket djuren dricker. Varje gång undertecknad noterat dessa problem har jordbrukaren omgående kontaktats. Sommaren 2017 kom jordbrukaren och undertecknad överens om att vattnet fortsättningsvis skulle tagas från två grävda brunnar invid ladan på jordbruksfastigheten. Brunnarna höll vattnet hela sommaren trots torkan. För en tid sedan sinade brunnarna. Jordbrukaren undrar nu hur jag skall lösa vattenfrågan.Av olika anledningar vill undertecknad inte ta vatten för ändamålet från djupborran igen.Kan undertecknad hänvisa till force majeure? Hela förra året var det extremt torrt.Även i år har det varit mycket torrt.
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!

Utredning

Som jag tolkar din fråga finns det ett skötselavtal mellan dig (ägare till jordbruksfastigheten) och jordbrukaren som lånar marken. Ett skötselavtal omfattas inte av arrendelagstiftningen och behöver därför skrivas mer utförligt än ett arrendeavtal. I första hand bör det ses över om ni avtalat om en force majeure-klausul i avtalet och vad den stadgar.

Force majeure-händelser

Till force majeure hör i normalfallet krig, upplopp, brand, naturkatastrofer (som översvämning, orkan, jordbävning), explosioner, strejk, nya lagar som förbjuder fullföljande av avtalet och liknande. Det som ligger närmst till hands för dig att åberopa är som synes naturkatastrof. Föregående sommars torka torde däremot inte vara en sådan händelse att det är att räkna som en naturkatastrof ur force majeure-hänseende. Undantaget är om ni uttryckligen avtalat om att du inte behöver uppfylla ditt åtagande om brunnen sinar på grund av torka. Jag utgår från att så inte är fallet.

Jämkning enligt 36 § avtalslagen

Om ni inte har någon force majeure-klausul eller inte avtalat om sinande brunn på grund av torka finns det i vissa fall en möjlighet att jämka ett avtal med stöd av 36 § avtalslagen. Nämnda lagrum är en generalklausul av vilken följer att ett avtalsvillkor får jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. I ditt fall skulle i sådana fall eventuellt påkallas jämkning som en följd av senare inträffade förhållanden, nämligen föregående sommars torka.

Enligt förarbetena kan bestämmelsen tillämpas även på ett avtal mellan två jämnstarka parter i rena affärsförhållanden, även om den måste tillämpas med betydligt större försiktighet vid sådana förhållanden än vid avtal mellan en näringsidkare och en konsument (se prop. 1975/76:81 s. 105). Det framhålls även att frågan om jämkning bör ske till följd av ändrade förhållanden hänger nära samman med parternas möjligheter att överblicka ett avtals konsekvenser vid avtalets ingående. Har parterna räknat med möjligheten att förhållandena ändras och kommit överens om vem som ska stå risken för oförutsedda händelser, är det som regel inte påkallat att jämka avtalet när sådana händelser inträffat, särskilt som den part som tagit på sig ansvaret har kompenserats härför genom andra avtalsvillkor som är till hans fördel (a. prop.s. 127).

Beträffande vilka ändrade förhållanden som kan föranleda jämkning har det i doktrinen inte ansetts tillräckligt att det inträffat något som allvarligt påverkat avtalet, utan hindret ska medföra sådana svårigheter att den som ska prestera tvingas "bortom offergränsen", dvs. den gräns som man inte rimligen ska behöva passera för att uppfylla avtalsförpliktelsen. Vidare måste hänsyn tas till hur lång tid svårigheten ska verka för att den ska kunna medföra ett bortfall eller jämkning av avtalsförpliktelsen.

I ditt fall kan det förvisso argumenteras för att torkan föregående sommar är så pass extraordinär att det medför svårigheter för dig att uppfylla din del av avtalet. Samtidigt måste hindret medföra sådana svårigheter att du tvingas prestera "bortom offergränsen". I ditt fall är min bedömning att du sannolikt inte når upp till det, framförallt då du kan lösa vattenfrågan med hjälp av djupborran.

Sammanfattningsvis är min bedömning att du inte kan åberopa force majeure om ni inte uttryckligen avtalat om att så ska vara möjligt vid en sinande brunn. I vissa fall kan man jämka ett avtal, bland annat utifrån senare inträffade förhållanden. Då du kan lösa vattenfrågan så som tidigare gjorts kan du sannolikt inte heller begära jämkning av avtalet.

Om något är oklart eller du behöver hjälp av någon av Lawlines jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se

Med vänliga hälsningar,

Dennis Lavesson
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Arrende (175)
2019-11-25 Arrende vid fastighetsöverlåtelse
2019-11-18 Hyra av parkeringsplats.
2019-11-07 Kan jag säga upp jordbruksarrendatorn efter 25 år trots att avtalet löper på längre tid?
2019-10-26 Kan en jordägare höja arrendeavgiften för nya husägare?

Alla besvarade frågor (75518)