Ansvarar säljaren för fel som uppenbarar sig först en tid efter köpet?
Hej!
Jag har sålt min bostadsrätt.
När jag köpte lägenheten xx fick jag inte veta mer än att IKEA-köket i lägenheten var relativt nyrenoverat trodde den dåvarande säljaren vilket jag berättat för köparen. I köket så läcker det nånstans mellan "lite och medelmycket" ur röret under diskbänken om man spolar på full fräs så att det blir högt tryck och mycket vatten samtidigt, eller om man häller ut något från en större behållare i vasken. Är detta något som räknas som ett dolt fel?
Mvh
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Rättslig utgångspunkt
Bostadsrätt är till skillnad mot exempelvis en villa lös egendom. Jordabalkens 4 kap. om fel på fastighet tillämpas därför inte. Tillämplig lag är istället köplagen (KöpL) (1990:931), jfr 1 § KöpL. När det talas om dolt fel, åsyftas i allmänhet 4 kap. 19 § JB (se t.ex. NJA 1988 s. 363).
Jordabalkens 4 kap. 19 § med tillhörande rättspraxis är emellertid ganska likartad köplagens 17-19§§. Bostadsrätten ska i fråga om art, mängd, kvalitet och andra egenskaper stämma överens med vad som följer av avtalet, 17 § KöpL. Därtill föreligger fel om bostadsrätten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Här fästs stor vikt vid priset och vad köparen utifrån det anses kunna förutsätta avseende grad av felfrihet.
Bedömningen i detta fall
Köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt
Exakt vad avtalsinnehållet var känner jag såklart inte till. Några allmänna hållpunkter kan dock ställas upp. Av ert avtal följer att köket är relativt nyrenoverat men inte helt splirrans nytt, varför mindre, normala slitageskador och fel borde förväntas av köparen. Han eller hon får inte åberopa fel som hen måste antas ha känt till vid köpet, 20 § KöpL (undersökningsplikt). Som fel får inte heller åberopas vad hen borde ha märkt vid undersökningen, såvitt du inte på rak fråga ljugit eller lämnat lugnande besked beträffande just rören under diskbänken. I det senare fallet bortfaller köparens undersökningsplikt och fel som säljaren förtigit eller på annat sätt handlat i strid mot tro och heder, får göras gällande.
Avgörande tidpunkt
Den avgörande tidpunkten för bedömningen av om fel föreligger är när risken för bostadsrätten går över på köparen, 21 § KöpL. Risken går i sin tur över på köparen när varan, enligt lagtexten, avlämnats 13 § KöpL. En bostadsrätt anses avlämnad när köparen tagit hand om den, såvida ni inte kommer överens om annat i avtalet, jfr 3 § KöpL. Helt avgörande blir alltså om felet förelåg innan köparens tillträde alternativt annan avtalat tid eller om felet uppkom efter denna tidpunkt.
Om felet uppenbarade sig först efter riskövergången är du som utgångspunkt inte ansvarig för det då köparen bär risken. Du ansvarar – för att krångliga till det ytterligare – likväl för fel som har funnits före riskövergången men som visar sig först senare. Den delikata frågan är då huruvida felet faktiskt förelåg före riskövergången. John Kihlman skriver i sin lagkommentar "avgörande i sådana fall är om avvikelsen har sin grund i förhållanden som fanns vid riskövergången. Om så är fallet, är varan felaktig. Om så inte är fallet – dvs. om avvikelsen har orsakats av något som köparen enligt 12 § KöpL står risken för – är varan inte felaktig".
Bevisfråga
I slutändan blir det en bevisfråga domstolen får ta ställning till. Huvudregeln vid köp är att köparen har bevisbördan för att felet fanns vid tidpunkten för riskövergången (NJA 2013 s. 524 p. 5). Beviskravet är normalt, dvs. köparen ska styrka eller visa att en viss omständighet, alltså felet, föreligger (NJA 2013 s. 524 p. 21).
Presenterar således köparen ett besiktningsutlåtande vari konstateras att läckaget pågått under längre tid hänförlig till tiden före riskövergången, t.ex. med stöd av rost, fukt, mögel etc är mycket vunnit för hen. Om du å din sida kan visa på att felet fanns vid köparens undersökning av bostadsrätten och att hen insåg eller borde ha insett felet vinner du eftersom köparen i så fall konkludent eller uttryckligen godtagit lägenhetens skick.
Tveka inte över att höra av dig antingen till Lawline via https://lawline.se/contact eller lämna en kommentar här nedan om något är otydligt.
Hälsningar,
