Ansvar för fel i bostadsrätt som eventuellt beror på fel i konstruktionen

Question

Jag har nyligen köpt en BR. När jag skulle renovera källaren finns en fuktskada i ett av golvets hörn. Enligt en besiktningsman riskerar jag översvämning om ingen åtgärd görs utifrån. Marken har inte dränerats tidigare och lutar mot källaren. Utanför det drabbade hörnet finns även ett stuprör som skulle kunna bidra till fuktskadan. Enligt stadgar ska innehavaren förutom lägenheten även hålla marken i gott skick. Ansvar för golv, vägg och tak inne i lägenheten gäller även underliggande fuktisolerande skikt. Vems ansvar är det att utreda och åtgärda anledningen till min fuktskada?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag tolkar din fråga som att du undrar vem det är som ansvarar för eventuella skador som uppstår i anslutning till din bostadsrätt.

Bostadsrättslagen är i stora delar tvingande

För att avgöra vad stadgarna får för betydelse i din situation måste det avgöras hur de ställer sig till reglerna i Bostadsrättslag (1991:614) (hädanefter BrL). De flesta är överens om att bestämmelserna i BrL är tvingande till den del inget annat anges i lagen. Detta kan jämföras med ett uttalande i förarbetena, där man ansåg att det inte behövdes en bestämmelse om att lagen är tvingande. Detta har tolkats som att lagstiftaren, om man ansåg att lagen skulle vara dispositiv, hade formulerat sig annorlunda. Se prop 1990/91:92 s 154.

Detta betyder att det inte kan införas regler i stadgarna som utvidgar bostadsrättsinnehavarens ansvar vidare än vad BrL medger. Det finns vissa regler som är s.k. dispositiva, och där man kan avtala fritt mellan bostadsrättsinnehavare, men reglerna i BrL om ansvarsfördelningen för utrymmen är tvingande.

Vem ansvarar för skador i lägenheten?

Jag tolkar din situation som att du har en bostadsrätt med tillhörande mark och källarutrymme som har varit en del av köpet. Även källaren är en del av ditt ansvar för lägenhetens skick enligt 7 kap. 12 § BrL, förutsatt att det inte är ett gemensamt utrymme. Eftersom du renoverar källaren utgår jag från att den ingår i din lägenhet. Även tillhörande mark till din bostadsrätt, i den mån den omfattas av köpet, är ditt ansvar. Är det så att skador uppkommer på lägenheten på grund av saker som hör till marken är utgångspunkten att det är utanför föreningens ansvar eftersom de endast ansvara för gemensamma utrymmen och det som faller utanför ditt ansvar enligt 7 kap. 12 § BrL, se 7 kap. 4 § BrL.

Bevisbördan för skador som uppkommer på grund av yttre faktorer

Göta hovrätt har i mål T 1240-12, dom 2013-10-25 uttalat att hyresgästen har bevisbördan för att en skada beror på något utanför dennes kontroll. Om det är så att skadan beror på stuprörets konstruktion eller konstruktionsfel i dräneringen, är detta sannolikt föreningens ansvar, men jag vill varna för att det finns bevissvårigheter om du väljer att gå den här vägen. Det måste visas att skadan beror på direkta felaktigheter i dräneringen eller konstruktionen, och att skadan inte har uppstått på grund av något som kan hänföras till dig eller tidigare bostadsrättsinnehavare.

Det finns regler i 7 kap. BrL som reglerar lägenhetens skick vid det första tillträdet men eftersom jag inte vet om du är den första som tillträder lägenheten, eller om det har bott någon där tidigare kan jag inte svara på om paragraferna i kapitlets inledning är tillämpliga. Eftersom det är en fuktskada som har uppstått under en viss tid (det är i alla fall så jag tolkar din situation) antar jag att du inte är den första som bor i lägenheten.

Dolt fel i bostadsrätten

Det finns som du ser ovan en risk att det är du som lägenhetsinnehavare som är att anse som ansvarig för lägenhetens och markens skick, och att eventuella skador på lägenheten är på ditt ansvar. Däremot kan detta utgöra ett dolt fel som innebär att du kan ha rätt att kräva säljaren på ersättning.

Vid köp av bostadsrätter gäller Köplag (1990:931) (hädanefter KöpL). Detta eftersom lagen omfattar alla köp av lös egendom, se 1 § KöpL. Konsumentköplagen omfattar köp av lösöre som är ett snävare begrepp och inte omfattar bostadsrätter.

Enligt 19 § KöpL anses en vara (bostadsrätten i det här fallet) vara felaktig om den trots avtalsvillkor om dess skick är i väsentligt sämre skick än köparen med fog kan ha förutsatt. Jag skulle säga att felet du beskriver är så pass allvarligt att det faller under bestämmelsen om dolda fel. Att det kallas dolt fel hänger ihop med din undersökningsplikt som finns i 20 § KöpL. Du får nämligen inte komma dragandes med fel som du kände till, eller borde känt till efter en normal undersökning.

Att felet har visat sig under renoveringen tolkar jag som att det är en skada som inte visar sig vid en normal undersökning. Därför bör du kunna gå på köparen med felet och kräva prisavdrag enligt 37 § KöpL. Fel som visar sig efter köpets genomförande är säljarens ansvar förutsatt att det fanns vid köpet, se 21 § KöpL. Det är dock viktigt att du "inom skälig tid" reklamerar hos säljaren, se 32 § KöpL. Exakt hur lång tid som utgör skälig tid är inte möjligt att svara på. Därför kan det vara bra att göra det så fort som möjligt.

Dina olika handlingsalternativ

Så som jag ser det har du två alternativ. Det ena är att du tar på dig att det är ditt ansvar och kräver säljaren på prisavdrag som täcker dina utgifter. Detta är förmodligen den lättare vägen men beroende på hur allvarligt felet är kan det bli en omfattande process där du eventuellt får ligga ute med mycket pengar. Sedan får säljaren ta saken med föreningen om hen likt du hävdar att det är på föreningens ansvar. Det andra alternativet är att du driver frågan mot föreningen och försöker bevisa att skadan beror på en felaktig konstruktion i byggnaden och marken. Detta är dock förenat med större bevissvårigheter enligt mig men om det är ett omfattande konstruktionsfel kan det ge dig mer säkerhet eftersom du slipper vara den som står kostnaden, och du slipper blanda in säljaren i det. En fackman bör kunna ge ett relativt säkert svar på om det är så att konstruktionen är felaktig, och detta kan du då använda som grund för din talan mot föreningen.

Om du vill ha hjälp med att driva saken vidare, antingen mot föreningen eller mot säljaren, eller om du annars skulle ha några frågor kring mitt svar får du gärna kontakta mig på: [e-mail]

Jag hoppas att du fick svar på din fråga!