Ansökan om försäljning av samägd egendom
Tre kusiner, A, B och C, äger gemensamt en fastighet. Alla har erhållit sin andel genom gåva. Men för A innefattar gåvobrevet ett förbud att under givarens levnad "ansöka om
att fastigheten skall utbjudas på offentlig auktion enligt samäganderättslagen."
Nu vill C sälja sin andel men varken A eller B vill köpa. Inga avtal finns mellan kusinerna. C vill därför att hela fastigheten skall säljas i enlighet med samäganderättslagen. Men A säger att detta är inte möjligt på grund av gåvobrevet.
Har C några möjligheter att få rimligt betalt för sin andel?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Inledning
Din fråga aktualiserar huvudsakligen lagen om samäganderätt (samäganderättslagen) och allmänna avtalsrättsliga principer.
Utredning
En allmän avtalsrättslig princip är att en person inte kan bindas av ett avtal ingått av någon annan. Enligt 6 § samäganderättslagen får en delägare i samägd egendom ansöka om att egendomen ska säljas på offentlig auktion förutsatt att inget annat avtalats mellan delägarna eller att någon annan delägare kan visa att vederbörande har synnerliga skäl för anstånd. Med synnerliga skäl kan avse exempelvis avgörande sociala förhållanden och oklarhet avseende relevanta rättsliga förhållanden. En sådan försäljning kan enligt 7 § samäganderättslagen hindras om en fastighet avses och denna fastighet lämpar sig för uppdelning genom klyvning och någon delägare innan en ansökan om försäljning fastställts ansöker om klyvning enligt 11 kap. 1 § fastighetsbildningslagen. Om någon delägare begär det eller är underårig kan rätten enligt 9 § samäganderättslagen bestämma ett minimipris för att försäljningen ska genomföras.
Med tillämpning av ovan nämnda regler kan det enligt min uppfattning konstateras att avtalsvillkoret avseende A:s andel i fastigheten saknar relevans för B och C eftersom dessa, såsom jag tolkar din fråga, inte binds av avtalet mellan A och gåvogivaren eller av motsvarande villkor. C har alltså möjlighet att ansöka om att fastigheten ska bjudas ut på offentlig auktion. Skulle C göra detta så kan A och B hindra vederbörande endast genom att påvisa att någon av dem har synnerliga skäl för att skjuta upp försäljningen eller genom att ansöka om klyvning av fastigheten innan ansökan om försäljning gått igenom. Om fastigheten säljs på grund av C:s ansökan har A ändå inte brutit mot avtalsvillkoret som förbjuder vederbörande att ansöka om försäljning eftersom villkoret endast avsåg A:s tänkta ansökan. Om C:s ansökan inte obstrueras av de andra delägarna kommer C sannolikt få betalt i förhållande till sin andel efter marknadspriset på egendomen.
Handlingsplan
Eftersom uppgifterna om din situation är knapphändiga kan jag inte lämna en konkret rekommendation till dig. Förhoppningsvis räcker den information jag redogjort för för att du ska kunna fatta ett välgrundat beslut.
Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!
Med vänlig hälsning