Ansökan om dispens från strandskyddet ska ske före ansökan om lantmäteriförrättning

2017-08-06 i Fastighet
FRÅGA
HejJag har för 1 år sedan köpt en tomt som är på ca 4000kvm. Den en av halva tomten hade en gammal stycka och jag som har 3 små barn haft behov av pengar att sälja hälften av tomten till en kompis för att bygga ett liten nytt hus. Jag fick bygglov för den halva tomten men jag har fått avslag på avstyckning av tomten trotts jag har redan sålt den. Kommunen har efter min överklagande skickat min ärende till ländsstyrelsen som också har gett ett avslag.Vår tomt ligger i Åkerberga och ett område utan detaljplanering, men det finns en strandskydd på 100 kvm. Denna samt att de övriga tomt inte är mindre än våran tomt har liggat för ländsstyrelsensbeslut.En familj med permanentboende ligger nerför våran tomt i förlängning av den strandskydd områd. En annan granna har en tomt under 1000kvm. Hur kan dessa eller annat hjälpa oss att få överklaga länsstyrelsen beslut? Kan ni hjälpa med råd? Har jag någon chans att få ändrad på ländsstyrelsensbeslut?Jag är mkt tacksamt för allt hjälp.MVHShrin Moazzeni
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga rör avstyckning av tomt. För att besvara frågan kommer jag att fastställa gällande rätt och ge förslag på en lösning.

Gällande rätt

Avstyckning regleras i fastighetsbildningslagen (FBL) och framför allt i kap. 3 (allmänna regler) och kap. 10 (specifika regler). I det här fallet är reglerna i kap. 3 FBL av störst betydelse.

De allmänna lämplighetsvillkoren framgår av 3 kap. 1 § FBL. Bestämmelsen stadgar att både ursprungsfastigheten (stamfastigheten) och den nybildade (styckningslotten) fastigheten ska, med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar, vara varaktigt lämpad för sitt ändamål. Fastighetsbildning får inte äga rum, om den fastighet som ska nybildas eller ombildas för nytt ändamål, inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Fastighetsbildning får inte heller äga rum, om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildning

Det är svårare att få till stånd en avstyckning utanför ett område med detaljplan. Det beror på att inom ett område med detaljplan har en mängd ställningstaganden och utredningar redan gjorts. Det finns alltså ett större underlag för den framtida markanvändningen.

I ditt fall så skriver du att länsstyrelsen anser att området du vill avstycka är för stort i förhållande till stamfastigheten och att strandskyddet vållar problem.

Vid FBL:s tillkomst uttalades, vad gäller fastigheters omfång, att till bostadsfastighet inte bör läggas mera mark än som väsentligen har karaktär av bostadstomt. Departementschefen betonade betydelsen av att allmänhetens fria tillträde till markområden som kan användas för det rörliga friluftslivet inte i onödan hindras eller försvåras. Vid en konflikt mellan den enskildes önskemål om en vidsträckt tomtplats, som i stora delar avses bli endast extensivt utnyttjad av ägaren, och å andra sidan det rörliga friluftslivets behov av fri tillgång till mark- och strandområden borde i allmänhet den enskildes intresse få vika.

Efter 1990 års lagändring anses paragrafen dock numera ge möjlighet att på landsbygden bilda bostadsfastigheter som inrymmer mark för viss näringsverksamhet eller för hobbyverksamhet i form av t.ex. mindre djurhållning eller odling. Det finns därför ett visst utrymme att lägga åkermark till en bostadsfastighet. Skogsmark ska däremot normalt inte läggas till bostadsfastigheter.

Det är framför allt en argumentationsfråga hur stor fastighet som får avstyckas och det är väldigt svårt att ge specifika råd i just ditt fall vad gäller storleken utan att veta mer om fastigheten, hur stor del som ska avstyckas, hur omgivningarna ser ut och exakt hur länsstyrelsen motiverat avslaget. Däremot är det med säkerhet något vi kan hjälpa till med om vi har mer information.

I 3 kap. 2 § FBL framgår reglerna om hur fastighetsbildning (i detta fall avstyckning) förhåller sig till reglerna om strandskydd.

” Gäller naturvårdsföreskrifter eller andra särskilda bestämmelser för bebyggande eller användning av mark än de som avses i första stycket, ska fastighetsbildning ske så att syftet med bestämmelserna inte motverkas.”

I praxis har det ansetts att syftet med strandskyddsbestämmelser inte motverkas om den mark som ska avstyckas redan är bebyggd och byggnad för bostadsändamål fanns redan vid tiden för strandskyddets tillkomst.

Även om en fastighetsbildningsåtgärd skulle motverka syftet med en naturvårdsföreskrift, kan fastighetsbildningen genomföras om dispens från naturvårdsföreskriften har lämnats. I det här fallet behövs alltså dispens från strandskyddsreglerna inhämtas innan ansökan om lantmäteriförrättning görs. Om dispens inte ges kommer ”syftet med bestämmelserna motverkas” enligt 3 kap. 2 § FBL vilket gör att avstyckningen inte kommer tillåtas.

Lösning

Det är inte nödvändigtvis så att länsstyrelsens beslut innebär att en avstyckning inte kan komma ifråga utan det är snarare så att du startat processen i fel ände. Dispens från strandskyddet måste lösas innan du ansöker om avstyckning eftersom 3 kap. 2 § FBL automatiskt kommer ”blockera” dina möjligheter att få avstyckning. När det gäller storleken på avstyckningslotten så går det alltid att argumentera annorlunda eller minska området något.

Min bedömning är att det är väldigt svårt att överklaga länsstyrelsens beslut utan att du löser strandskyddsfrågan och att det största hindret ligget där. Om dina grannar fått dispens från strandskyddet så är det inte orimligt att du får det och det är därför bra att initiera ett ärende så snart som möjligt.

Vi på Lawline kan hjälpa dig med strandskyddsdispens och även med en ny ansökan om lantmäteriförrättning.

Vi diskuterar detta mer vid vårt telefonsamtal. För mig passar det bäst måndag 7/8 eller tisdag 8/8. Återkom till mig på emil.blomqvist@lawline.se med förslag på tid du vill bli uppringd samt telefonnummer.

Hälsningar,

Emil Blomqvist
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?