FrågaSKATTERÄTTFörsäljning av fastighet12/03/2022

Anskaffningsvärde vid skilda fövärv?

Hej.

I höstas sålde vi vårat släkthus i Jämtland.

Det byggdes av farfar 1948.

När han gick,1987, bort så ärvde min pappa och hans 2 bröder huset, dvs 33% var medans min farfars fru bodde kvar i huset. 2001 gick hon bort, då hade även min ena farbror gått bort så min pappa och hans bror köpte ut min bortgångne farbrors barn för än sålänge okänd summa.

2013 köpte jag och mina systrar ut min farbror för 412500 och 2016 fick jag och mina systrar pappas del i gåva. Och nu i höstas så sålde vi huset för 2170000

Frågan är nu hur vi beräknar anskaffningsvärdet för att kunna räkna ut vinsten. Vi vet taxeringsvärdet från 1953, som jag har sett användas i andra fall. Är då min pappas anskaffningsvärde 33% av taxeringsvärdet 1953 + 50% av den summan som dom köpte ut min bortgångne farbrors barn för? Eller ska man använda taxeringsvärdet 1987 då min farbror gick bort huset gick i arv till pappa och hans bröder?

Lawline svarar

Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga. Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.

Huvudsaklighetsprincipen

När det rör sig om både gåva och köp (så kallat "blandat fång") gäller vissa speciella regler för fastigheter. Istället för att överlåtelsen delas upp i en köpdel och en gåvodel (som man gör med till exempel bilar, se RÅ 1943 ref. 9), använder man sig av den så kallade "huvudsaklighetsprincipen" när det gäller fastigheter (RÅ 1981 1:29). Huvudsaklighetsprincipen innebär att om ersättningen för fastigheten understiger taxeringsvärdet så ska hela överlåtelsen betraktas som gåva, men om ersättningen överstiger taxeringsvärdet så ska hela överlåtelsen anses som köp. Det jag nedan först kommer att beskriva gäller under förutsättning att samtliga äganderättsövergångar har skett till en ersättning som understiger taxeringsvärdet, och att samtliga övergångar därför ska betraktas som benefika. Observera att det då är aktuellt att kolla på motsvarande andel av taxeringsvärdet – det vill säga om ni genom ett förvärv övertog 1/3 av fastigheten så är det 1/3 av det totala taxeringsvärdet som är aktuellt (45 kap. 3 § inkomstskattelagen).

Kontinuitetsprinciper

När det gäller benefika överlåtelser så som gåvor och arv så använder man sig utav "kontinuitetsprincipen". Denna innebär att man tar över överlåtarens anskaffningsvärde (44 kap. 21 § inkomstskattelagen). Detta gäller i samtliga led, och därigenom övertar ni er farfars anskaffningsvärde. Eftersom fastigheten förvärvades av honom innan år 1952 så ska anskaffningsvärdet istället anses vara 150 % av taxeringsvärdet för år 1952. Kan man visa att verkliga köpeskillingen för fastigheten översteg 150 % av 1952 års taxeringsvärde, får den verkliga köpeskillingen dock användas som anskaffningsutgift (45 kap. 28 § inkomstskattelagen).

Om ersättningen inte understiger fastighetens taxeringsvärde?

Om ersättningen för varje, eller någon äganderättsövergång, inte understiger fastighetens taxeringsvärde så kommer respektive äganderättsövergång (dvs när din far och hans bror köpte en del och senare när du och dina systrar köpte ut er farbror) att betraktas som köp enligt huvudsaklighetsprincipen. Detta medför att anskaffningsvärdet motsvarar samtliga erlagda köpeskillingar. I praktiken skulle ni då överta er pappas situation i och med gåvan (dvs det pris som han betalade till er farbrors barn) i fråga om det förvärvet. Med andra ord är detta då anskaffningsvärdet för den delen av fastigheten som ska beräknas separat. För den del som ni har förvärvat från er farbror anses anskaffningsvärdet istället vara det pris som ni betalade till honom.

Sammanfattning

Anskaffningsvärdet beror på om ersättningen för varje andel som har förvärvats understiger motsvarande andel av taxeringsvärdet. I sådana fall kommer ni, genom varje led, att återgå till er farfars skattemässiga läge. I och med detta ska anskaffningsvärdet anses vara 150 % av taxeringsvärdet för år 1952.

Om ersättningen i något led istället överstiger motsvarande andels taxeringsvärde så kommer den erlagda köpeskillingen för den andelen att betraktas som anskaffningsvärdet för just den delen. Man måste således kolla på varje förvärv separat och se det som att man genom varje överlåtelse förvärvat en del av fastigheten som då också bedöms separat. Samtliga delägare måste då redovisa hur ni har förvärvat era andelar för att ta reda på anskaffningsvärdet.

Utifrån de uppgifter som ni har lämnat i frågan så är det troligt att alternativ 1, vilket också är lättare att beräkna, blir tillämpligt i ert fall. Då detta många gånger kan vara svårt att ta till sig är ni mer än välkomna att kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se om något är oklart eller om ni har några övriga frågor.

Hoppas att ni fick svar på er fråga och stort lycka till!
Med vänlig hälsning,

Julia-Saga HerholdRådgivare
Hittade du inte det du sökte?