Anlägga brunn på arrenderad mark
Hej.
Vi är arrendator av ett bostadsarrende där vi har en stuga som endast nyttjas sommartid. Vi har sedan förra året inte längre tillgång till sommarvatten då jordägaren valt att prioritera de året runt-boende som arrenderar av denne. Det står inte i vårt arrendeavtal att jordägaren ska tillhandahålla vatten och vi funderar därför på att borra en egen brunn. I vårt arrendeavtal står det (lite förkortat) "Arrendatorn äger rätt att på tomten uppföra hus & anläggningar såsom brunn". Jag tolkar detta som att vi kan borra en brunn trots att vi inte äger marken.
Om vi vill borra en brunn på jordägarens mark:
1. Behöver vi tillstånd från jordägaren eller behöver vi skriva någon form av avtal med denne, förutom arrendeavtalet?
2. Ska man skriva in något om brunnen i arrendeavtalet?
3. Vem äger i så fall brunnen (själva borrhålet) och tillhörande utrustning (pump, slang, pumphus osv)?
4. Om vi vill ge arrendatorn av granntomten (arrenderar av samma jordägare) tillgång till vatten, ska man då be jordägaren att skriva in det i våra arrendeavtal eller upprättar man ett avtal mellan oss och grannen?
5. Ett eventuellt avtal avseende punkt fyra bör väl gälla själva tomterna (tex: arrendator av tomt 1 äger rätt att nyttja brunnen på tomt 2) och inte vara personligt, så tvist inte uppstår om någon av oss säljer?
Punkt 4 & 5 är viktiga då vi och grannen pratat om att dela på kostnaden för att anlägga brunnen men den kommer att borras på den ena eller andra av tomterna.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.
Tillämplig lag
Arrende och äganderätt till fastigheter regleras i jordabalken, vilken jag härefter kommer att referera till som JB.
Har ni rätt att anlägga brunn?
Ett arrende innebär i allmänhet att någon betalar hyra till en jordägare i utbyte mot att få nyttja dennes mark (8 kap. 1 § JB). Vad arrendatorn (den som hyr) får göra på marken beror på vad arrendatorn och jordägaren kommit överens om. I ditt fall framgår det av ert avtal att du har rätt att anlägga en brunn, och det är därför också vad som gäller i just ert fall. Med andra ord måste du inte ha något ytterligare tillstånd från jordägaren för att få anlägga brunnen. Dock kan det, som alltid, vara bra att föra en dialog med jordägaren så att denne informeras om vad som görs på marken. Ni behöver inte tillföra något i avtalet om brunnen eftersom avtalet redan nu ger er rätten att uppföra en brunn. Däremot kan man för sakens skull omformulera avtalet så att det istället framgår att ni har rätt att nyttja den anlagda brunnen.
Vem äger brunnen?
En brunn som anläggs på en fastighet har i "normala fall" karaktär av fastighetstillbehör, eftersom det är någonting som för stadigvarande bruk anläggs på fastigheten (2 kap. 1 § JB). Eftersom detta är en brunn som du, i egenskap av nyttjanderättshavare, anlägger på fastigheten så fortsätter dock egendomen att vara lös egendom (2 kap. 4 § JB). Detta innebär att det är du som är ägare till brunnen, även om den står på annans mark.
Ge arrendatorn av granntomten rätt att nyttja brunnen?
Arrendatorn får inte utan samtycke upplåta nyttjanderätt till arrendestället eller till en del av detta (8 kap. 19 § JB). En otillåten upplåtelse av nyttjanderätt medför att arrenderätten kan förverkas enligt 8 kap. 23-24 § JB. Även om det är din brunn så äger fortfarande markägaren marken, vilket gör att du/ni måste ha dennes samtycke för att låta den andre arrendatorn nyttja brunnen.
Ett avtal om detta bör vara bundet till fastigheterna för att undvika framtida konflikter. Ett sätt att lösa detta på är att upprätta ett avtalsservitut som ger den andra fastigheten rätt att nyttja brunnen på den fastighet som du arrenderar (14 kap. 1 § JB). Servitutet blir då bundet till de två fastigheterna och inte till er personligen. Detta gör att det kommer vara giltigt även om fastigheterna byter ägare och/eller arrendatorer. Om ni köper och anlägger brunnen tillsammans kan ni även upprätta ett samäganderättsavtal mellan er för att undvika framtida tvister avseende underhåll etc. (1 § lagen om samäganderätt).
Sammanfattning
Arrendeavtalet ger dig rätt uppföra en brunn på fastigheten. Eftersom den anläggs av dig som arrendator så förblir brunnen lös egendom och äganderätten kvarstår hos dig. För att ge din granne rätt att nyttja brunnen så måste du få tillåtelse av markägaren, eftersom det annars kan leda till att arrenderätten förverkas. En möjlig lösning är därför att ge grannfastigheten en servitutsrätt till att nyttja brunnen, vilken då är bunden till fastigheterna och inte till er personligen. Om ni upprättar brunnen gemensamt är det även bra att upprätta ett samäganderättsavtal för att förekomma ev. tvister om underhåll och reparationer.
Skulle du behöva mer hjälp vidare kan jag varmt rekommendera en av våra duktiga jurister på Lawlines juristbyrå. Om du är intresserad av detta eller har några frågor kring mitt svar får du mer än gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se.
Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till!
Med vänlig hälsning,
