Anklagad för att hyra ut min lägenhet till mina barn i andrahand, kan jag bli av med hyresrätten?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga att gälla ifall du kan anses hyra ut din lägenhet i andrahand till dina barn och om detta i så fall kan leda till att du blir av med lägenheten.
Frågan regleras framförallt i jordabalken (JB) men även till viss del i rättslig praxis.
Vad gäller vid andrahandsuthyrning respektive inneboende?
Reglerna rörande dels att ha någon inneboende hos sig och dels att hyra ut sin lägenhet till någon i andra hand skiljer sig något. Om en lägenhet hyrs ut i andra hand till någon för självständigt brukande, krävs som huvudregel hyresvärdens tillstånd (12 kap. 39 § första stycket JB). Om tillstånd inte söks har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan (12 kap. 42 § första stycket tredje punkten JB).
När det däremot gäller inneboende så får hyresgästen ha inneboende i lägenheten så länge detta inte medför olägenhet för hyresvärden. Något krav på samtycke från hyresvärden finns alltså inte (12 kap. 41 § JB). Eftersom det råder olika regleringar blir därför gränsdragningen mellan dessa två upplåtelseformer särskilt betydelsefull.
Det är också viktigt att inledningsvis konstatera att såväl ett andrahandskontrakt som ett avtal om inneboende kan uppstå genom konkludent handlande, dvs. bara för att man inte uttryckligen har skrivit under ett kontrakt om andrahandsuthyrning så kan det fortfarande anses att någon hyr i andrahand om parterna har agerat i enlighet med detta.
Hur ska gränsen mellan andrahandsuthyrning respektive inneboende dras?
Det avgörande för gränsdragningen är huruvida lägenheten hyrs ut för självständigt brukande eller inte. I jordabalken förklaras att ifall hyresgästen inte använder bostaden i beaktansvärd utsträckning ska en upplåtelse av lägenheten anses vara självständigt brukande (12 kap. 39 § andra stycket JB). Det är alltså huruvida hyresgästen använder lägenheten i beaktansvärd utsträckning som står i centrum.
I förarbetena till paragrafen har förklarats att man med beaktansvärd utsträckning menar att hyresgästen använder sin lägenhet som sin fasta bostad (permanentbostad) eller som ett nödvändigt komplement till den fasta bostaden (komplementbostad). För att vara en komplementbostad anges att en lägenhet som utgångspunkt används för övernattning 2-3 dagar i veckan och att detta sker i samband med arbete eller studier. Eftersom du skriver att din pojkvän bor nära så antar jag att du inte behöver en komplementbostad på grund av t.ex. ditt arbete.
I den juridiska litteraturen så skrivs dock att det verkar finnas utrymme att tillåta även andra anledningar till komplementbostad, t.ex. ett behov av en komplementbostad i annan ort för att kunna stötta ett funktionshindrat barn i ett eget boende. Det är alltså möjligt att argumentera för att du behöver din lägenhet som komplementbostad för att på så sätt stötta din 13 åriga son, men det kan finnas en risk för att argumentationen brister i att det inte anses nödvändigt med två bostäder så nära varandra, dvs. din pojkväns och din egen.
Påverkas bedömningen om andrahandsuthyrningen sker till ens egna barn?
Även om uthyrningen sker till ens egna barn, så blir det återigen avgörande huruvida barnen har kunnat nyttja lägenheten självständigt. I rättspraxis har fastställts att barnens ålder ska spela in vid denna bedömning (RBD 26:90). I detta rättsfall jobbade en mamma i Stockholm medan hennes son som var 26 år gammal bodde i deras lägenhet i Göteborg. Mamman kom visserligen och hälsade på sonen men hon ansågs då snarare vara gäst hos honom, alternativt inneboende vid längre besök, istället för att hon faktiskt bodde där med honom.
Om barnet alltså har nått en ålder där man normalt inte bor med föräldrarna, och föräldrarna i begränsad omfattning nyttjar lägenheten, kan barnet anses bo i lägenheten självständigt. Det kan med andra ord knappast ses som att du hyr ut lägenheten till din 13 åring, men möjligen kan det ses som att du hyr ut lägenheten till din 21 åring och hans flickvän.
Sammanfattning och rekommendation
Som har framgått ovan, så är det alltså möjligt att du blir av med lägenheten om hyresvärden lyckas bevisa att du har hyrt ut den i andra hand till din 21 åring och hans flickvän. Då måste hyresvärden visa på att dem har kunnat bruka den självständigt. Det avgörande i så fall är i vilken omfattning du har nyttjat lägenheten, ifall du kan anses ha nyttjat den i beaktansvärd utsträckning eller inte.
Ibland är det tillräckligt att man nyttjar lägenheten som en komplementbostad för att kravet på nyttjande i beaktansvärd utsträckning ska vara uppfyllt. Det är dock tveksamt om kravet på komplementbostad i ditt fall är uppfyllt, och även då krävs det generellt att du besöker lägenheten åtminstone några dagar i veckan. Reglernas syfte är delvis att motverka att man ingår avtal för annans räkning. Det är den som står på hyreskontraktet som ska bo i lägenheten.
Det jag skulle rekommendera dig att göra, är att kolla upp situationen med din hyresvärd och helt enkelt fråga om hyresvärden har något emot att dina söner och din ena sons flickvän är själva i lägenheten ibland. Många hyresvärdar tillåter andrahandsuthyrning och det är dessutom högst troligt att din hyresvärd har extra mycket förståelse när det är dina barn det gäller. I vissa fall kan även hyresnämnden lämna tillåtelse för andrahandsuthyrning, t.ex. om hyresvärden inte har befogad anledning att lämna samtycke (12 kap. 40 § andra stycket andra punkten JB).
Ett annat alternativ är också att försöka spendera mer tid i lägenheten, åtminstone tills din granne börjar släppa sina misstankar. Kanske t.ex. din pojkvän kan sova hos er någon gång.
Jag hoppas att du känner dig nöjd med svaret på din fråga! Du är såklart alltid välkommen att höra av dig till oss igen om fler funderingar skulle dyka upp.
Vänligen,
