Angående tidsbestämning och uppsägning av hyresavtal
Hej,
Vi har nyss köpt en gård på landet. Till gården hör ett litet hus som är fullt modernt. Vi har 3 barn som så småningom kommer vilja nyttja det lilla huset, men ännu så länge så står det tomt. Vi funderar på att hyra ut det under tiden, men efter att ha hört skräckhistorier om att man inte kan bli av med hyresgäster som inte sköter sig eller ens betalar hyran så är vi tveksamma.
Finns det möjlighet att skriva ett juridiskt bindande avtal om att hyresgästen får bo en begränsad tid tills något av barnen vill ta över huset? Likaså finns det någon möjlighet att skriva ett avtal så man kan bli av med hyresgäster som ej sköter sig (ej betalar hyra, förstör egendom, onormalt störande beteende osv)? Eftersom huset ligger relativt nära vårt bostadshus och mitt i gården (där vi har djur) så är det väldigt viktigt för oss att det fungerar bra med eventuella hyresgäster då man kommer leva relativt nära varandra.
Stort tack på förhand!
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline!
Denna situation regleras i privatuthyrningslagen (2012:978) och 12 kap. jordabalken (1970:994), hyreslagen. Nedan kommer jag dela upp svaret i två delar, en angående tidsbegränsningen av avtalet och en angående uppsägning av avtalet.
Kan avtalet skrivas så det upphör att gälla när något av era barn vill ta över huset?
Hyresavtal gäller antingen för obestämd tid eller bestämd tid. Ett avtal som gäller för obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla medan ett hyresavtal för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Avtal för bestämd tid får också sägas upp innan hyrestiden löpt ut, den största skillnaden är just det att dessa avtal inte behövs sägas upp för att upphöra. Som hyresgäst är uppsägningstiden 1 månad, för dig som hyresvärd är uppsägningstiden 3 månader. Vad gäller förlängning av hyresavtal så finns ingen rätt till detta om ni inte skriver in det i avtalet, (3 § privatuthyrningslagen).
Skulle ni välja att skriva avtalet så att det upphör att gälla när något av era barn vill ta över huset är min bedömning att avtalet ändå gäller för obestämd tid. Detta eftersom det inte går att förutse när hyrestiden ska upphöra, dvs det finns inget bestämt slutdatum. Det betyder att ni ändå kommer behöva säga upp avtalet 3 månader i förtid för att det ska upphöra att gälla. Alternativen är då att antingen skriva ett avtal på obestämd tid som ni sedan säger upp när det är dags för ett av barnen att ta över huset, eller skriva ett avtal på bestämd tid där ni förlänger avtalet periodvis så långt det behövs. Det enklaste alternativet i detta avseende är nog att skriva ett avtal på obestämd tid och säga upp det 3 månader i förväg.
Finns det möjlighet att säga upp avtalet om hyresgästen inte sköter sig?
De grunderna som finns för att hyresrätten ska anses vara förverkad anges i 12 kap. 42 § jordabalken. Den vanligaste anledningen till att säga upp kontraktet är att hyresgästen antingen inte har betalat hyran, eller att hyran har kommit in för sent. Andra grunder är upprepade störningar som går över gränsen för vad som är normalt. Som exempel kan högljudda bråk som återkommer regelbundet, våld eller missbruk nämnas. För att du ska kunna säga upp avtalet måste du kunna bevisa avtalsbrott, vilket innebär att du behöver dokumentera de störningar eller händelser som skett. Hyresgästen måste dock alltid få en varning innan uppsägning för att ha en chans att behålla kontraktet (se 12 kap. 25, 43 §§ jordabalken). Notera dock att detta är ett sätt för dig som hyresvärd att säga upp avtalet med omedelbar verkan. Skulle det vara så att en hyresgästs beteende inte är tillräckligt allvarligt för att uppfylla en av grunderna i 12 kap. 42 § jordabalken så kan du endast säga upp hyresavtalet på normalt sätt, dvs med 3 månaders uppsägningstid.
Med vänliga hälsningar,
