Ändring av hyresvillkor, bostadhyra
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga.
Då det handlar om fast egendom i detta fall aktualiseras jordabalken (JB) enligt 1§ 1st JB, vänligen se https://lagen.nu/1970:994 . Om jag förstår din fråga rätt handlar det om uthyrning av bostadslägenheter, och där du i egenskap av hyresvärd vill ändra hyresvillkoren i det gällande hyresavtalet. Detta leder till att det är mer specifikt 12kap JB som aktualiseras, se 12kap 1§ JB.
Inledningsvis kan sägas att hyran ska enligt huvudregel vara ett fast belopp, detta enligt 12kap 19§ JB. Men det finns undantag, så kallade rörliga hyror är tillåtna om dessa grundas på exempelvis uppvärmningen av en lägenhet, (proposition 1983/84:1237 s. 124). Överenskommelsen om att använda denna typ av hyra ska vara resultatet från en förhandling enligt förhandlingsreglerna enligt hyresförhandlingslag (1978:304).
För att kunna ändra hyresvillkoren ska den, dvs hyresvärden som vill genomföra ändringar meddela motparten, i detta fall hyresgästerna, detta skriftligen, se 12kap 54§ 1st JB. Syftet med meddelandet är att inleda förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst(er), (Grauers, Nyttjanderätt, 2010, s.174). Meddelandet ska enligt 12kap 63§ JB sändas som ett rekommenderat brev, till den adress som mottagaren angivit som sin kontaktadress.
Nästa steg är att inleda förhandlingar rörande de föreslagna ändringarna av hyresvillkoren. Om hyresvärd och hyresgäst(er) inte kan enas finns möjlighet att kontakta hyresnämnden och ansöka om ändring i hyresvillkoren. Denna ansökan kan göras tidigast en månad efter att motparten fick meddelandet om de föreslagna ändringarna av hyresvillkoren. Vidare är det den part som önskar ändringen som gör ansökan hos hyresnämnden, vänligen se 12kap 54§ 1st 2-3men. Hyresnämnden får då besluta i frågan.
Resulterar förhandlingarna till att det blir en ändring av hyresvillkoren blir nästa steg att avgöra från vilken tidpunkt som de nya villkoren ska gälla. Detta varierar beroende på hur hyresavtalen ser ut, vänligen se 12kap 55d§ JB. I regel gäller att de nya villkoren ersätter de gamla villkoren från det att avtalet som tidigast kan upphöra, om avtalet hade sagts upp (Grauers, Nyttjanderätt, 2010, s.175). Det vill säga från den tidpunkt då hyresavtalet som tidigast kunna upphöra, man får utgå från en så kallad fingerad uppsägning av hyresavtalet.
Om syftet med ändringarna vara att hyresvärden vill höja hyran finns även ett alternativt förfarande, se 12kap 54a§ JB. Den så kallade passivitetsregeln innebär att hyresvärden bestämmer en ny hyra och där hyresgästen samtycker till ändringen av hyresvillkoret genom att vara passiv. För att detta tillvägagångssätt ska kunna användas finns två krav, vänligen se 12kap 54a§ 1st 1-2pp. JB. Detta innebär ”att det måste röra sig om ett tillsvidareavtal, och att lägenheten finns i ett hus med förhandlingsordning, men där lägenheten inte omfattas av förhandlingsordningen” (Grauers, Nyttjanderätt, 2010, s. 176). Om dessa krav är uppfyllda ska hyresvärden sända ett meddelande med rekommenderat brev till hyresgästerna. Brevet ska även innehålla viss information, vänligen se 12kap 54a§ 2st JB. Om hyresgästerna inte motsätter sig ändringarna innan det i brevet angivna sista datumet anses ändringen ha gått igenom, enligt 12kap 54a§ 3st JB och att hyresgästen därmed godkänt ändringen. Den nya hyran börjar då gälla från den dagen som hyresvärden satt som sista datum för hyresgästerna att motsätta sig ändringen, vänligen se 12kap 54a§ 3st sista men.
Sammanfattningsvis kan sägas att hyresvärden inte behöver säga upp hyresgästerna för att kunna ändra hyresvillkoren. Ändringar i villkoren kan ske antingen via förhandlingar eller genom att använda den så kallade passivitetsregeln. Passivitetsregeln har då vissa krav för att vara tillämplig och som måste uppfyllas för att kunna användas (vänligen se ovan). Oavsett tillvägagångssätt ska hyresvärden sända ett rekommenderat brev innehållande information om ändringen till hyresgästerna. Kravet på information i brevet skiljer sig åt beroende på vilket tillvägagångssätt som används. Tidpunkten från när de nya villkoren börjar gälla varierar även de beroende på tillvägagångssättet. För passivitetsregeln är tidpunkten det sista datum som hyresgästen har att motsätta sig ändringen. Om ändringarna är ett resultat av förhandlingar är tidpunkten för när de nya ändringarna ersätter de gamla beroende av hur hyresavtalen är utformade, vänligen se 12kap 55d§ JB.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga.
Med Vänliga Hälsningar
