Andrahandshyresgäst med besittningsskydd vill säga upp med en månads uppsägning

2018-10-03 i Hyresavtal
FRÅGA
Vi har en hyresgäst som hyr vår gamla villa i andra hand genom vårt Hb. Vi sade upp hyresgästen i januari 2018 enligt konstens alla regler för avflytt 30 april. Vi gjorde uppsägningen i vårt eget namn, alltså inte vårt HB:s namn.Hyresgästföreningens jurist, Essén, hävdade att uppsägningen inte var giltig för att hyresgästen hade "sedvanligt" besittningsskydd.(Detta trots att hyresgästen var andrahandshyresgäst och har hyrt mer än 2 år. )Hyresgästen bor fortfarande kvar nu slutet av september. Hyresgästföreningen, Essén, bestred uppsägningen, först i april och hävdade att hyresgästens kontrakt "är alltjämt gällande".Ärendet är inlämnat till Hyresnämnden men avslutades av oss pga ett års handläggningstid. Essén skriver 25/9 att hon kommer att flytta 1/11 pga vår tidigare uppsägning. Texten i det mail som Essén har sänt oss är ingen uppsägning.Texten är endastinformation: Hannah vill med anledning av bl.a. era uppsägningar inte längre hyra den lägenhet hon bor i. Hon kan därmed flytta ut 1/11 2018 senast kl 12:00."Bekräfta att ni accepterar och är överens om ovan nämnda tid för Hannahs utflytt!"Essén har upprepade gånger hävdat att hennes kontrakt med 3 månaders uppsägning alltjämt gäller. Fråga: Har vi rätt att kräva 3 månaders uppsägning som kontraktet säger eller har hon rätt att flytta med 1 månadshyra?
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Det ska inledningsvis noteras, att jag uppfattar frågeställningen såsom att ni i egenskap av näringsidkare uthyr villan, varför inte lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad inte ska tillämpas (det är dessutom fråga om andrahandsuthyrning; jfr. 1 §). Istället regleras frågeställningen i jordabalk (1970:994).

Uppsägning på grund av bristande behov av hyresrätt

En hyresvärd kan säga upp hyresavtalet vid avtalets utgång, eller i det fall hyresavtalet är på obestämd tid, med uppsägningstid. Vanligtvis har dock en hyresgäst rätt till förlängning i sådana fall, det så kallade besittningsskyddet (12 kap. 46 § JB). Detta skydd kan sägas finnas för hyresgästens skull, för att en hyresvärd inte ska kunna säga upp hyresavtalet på stridiga grunder. Det finns emellertid vissa grunder som kan föranleda att förlängning inte ska ske. Exempelvis kan inte en hyresgäst åtnjuta besittningsskydd i de fall hyresrätten förverkats av hyresgästen, hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser, huset ska rivas etc. Det finns även en generalklausul i 12 kap. 46 § 10 p. JB, vari stadgas att förutsatt att det inte strider mot god sed eller är oskäligt mot hyresgästen, får hyresförhållandet upphöra. I det fallet måste hyresvärden komma med sakliga skäl. Dessutom ska hyresgästen ha ett skyddsvärt intresse. Därefter får en intresseavvägning företas. I förevarande fall framgår det dock inte av frågeställningen att det skulle finnas någon grund som förtar hyresgästens besittningsskydd.

Andrahandshyresgästs besittningsskydd

Eftersom bostaden uthyrs i andra hand så uppstår andrahandshyresgästens besittningsskydd efter 2 år (12 kap. 45 § p. 1 JB). Besittningsskyddet för andrahandshyresgäster är emellertid relativt svagt eftersom det endast gäller gentemot andrahandshyresgästens hyresvärd, det vill säga förstahandshyresgästen, eftersom andrahandshyresgästen inte har något avtalsförhållande gentemot hyresvärden (fastighetsägaren). Detta innebär enbart att andrahandshyresgästen inte kan kräva att erhålla ett förstahandskontrakt med hyresvärden i det fall förstahandshyresgästen säger upp sitt hyresavtal. Däremot omfattar rätten till besittningsskydd även andrahandshyresgäster, vilket framgår av 12 kap. 45 § p.1 och 46 § JB. Överskrids tiden om två år blir alltså förlängningsreglerna tillämpliga även för andrahandshyresgästen (SOU 1991:86, prop. 1992/93:115).

Eftersom andrahandshyresgästen åtnjuter samma besittningsskydd som regleras i 12 kap. 46 § JB och det inte av frågan framgår att det föreligger sådan grund som medför att besittningsskydd inte ska föreligga, är det i detta skede aktuellt att belysa uppsägningstiderna.

Hyresavtal ingått på bestämd tid

I det fall hyresavtalet är ingått på bestämd tid upphör avtalet att gälla vid hyrestidens utgång. Om hyresperioden avser längre tid än 9 månader ska dock alltid hyresavtalet sägas upp för att upphöra att gälla (12 kap. 3 § 2 st JB). Förutsatt att parterna i hyresavtalet inte avtalat om att det ska föreligga en längre uppsägningstid ska hyresavtalet sägas upp senast:
- en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,
- en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader,
- tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader.
(12:4 2st JB)

Hyresavtal ingått på obestämd tid

Om inte längre uppsägningstid har avtalats ska hyresavtal som ingåtts på obestämd tid upphöra att gälla vid månadsskiftet som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. (12 kap. 4 § 1 st JB). Från det att avtalet sägs upp, löper alltså en uppsägningstid om tre månader tills det att hyresavtalet upphör att gälla och hyresgästen därmed ska flytta ut.

Slutsats

Hyresgäster har i vissa fall besittningsskydd i det fall hyresvärden säger upp hyresavtalet, vilket innebär att hyresgästen har rätt att kvarstanna i bostaden, förutsatt att vissa grunder för besittningsskyddets upphörande föreligger. I detta fall tycks det inte finnas några grunder för att omintetgöra besittningsskyddet. Eftersom längre tid än två år förlöpt och besittningsskyddet även är tillämpligt för andrahandshyresgästen, bör reglerna för uppsägning undersökas.

Det framgår förvisso inte om andrahandskontraktet är på bestämd eller obestämd tid. Med hänsyn till att andrahandshyresgästen varit bosatt i bostaden längre än två år, ska dock tre månaders uppsägningstid beaktas i vart fall.

Det är minst sagt motsägelsefullt att motparten anför att er tidigare uppsägning är ogiltig, samtidigt som denne åberopar denna uppsägning i detta skede för att hyresgästen ska kunna åtnjuta kortare uppsägningstid.

Med beaktande av att hyresgästen faktiskt innehade besittningsskydd vid tiden för er uppsägning – och att uppsägningen var ogiltig – och hyresförhållandet sålunda fortsatte, kan det i detta skede inte åberopas att uppsägningen var giltig, för att uppsägningstiden ska förkortas.

Hyresgästen har i detta fall inte rätt till en månads uppsägning. Tre månaders uppsägningstid ska anses gälla.

Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!

Pontus Schenkel
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Hyresavtal (1019)
2018-11-18 Skyldighet att betala hyran under uppsägningstid
2018-11-16 Uppsägning av hyreskontrakt för lokal
2018-11-15 Besittningsskydd vid uthyrning av villa
2018-11-15 Får hyresvärden höja hyran när det inte står skrivet i hyreskontraktet?

Alla besvarade frågor (61964)