Ändra antal hyreslägenheter, klyvning och uppsägning av hyersgäst
Hej !
Jag och min granne äger en hyresfastighet med 4 lgh som vi önskkar att göra om till ett 2 familjhus. Vi har för nuvarande ett par som hyr en lägenhet och den andra ( som vi hyrt ut ) står tom. Tanken är att dela upp fastigheten i 2 delar. Är detta möjligt ? Och hur gör man med den hyresgästen i huset kan man säga upp ett kontrakt för avveckla bolaget?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Frågan är fastighetsrättslig.
Jag tolkar din fråga som att du vill fortsätta äga en fastighet tillsammans med din granne men att ni vill ändra antalet uthyrbara lägenheter från fyra till två. Jag kommer nedan att gå igenom vad som gäller både vid klyvning av fastighet och vid ändring av antal lägenheter till uthyrning trots att fastigheten och dess lagfart inte delas. Jag kommer även att gå igenom vad som gäller vid uppsägning av hyresgäst.
Klyvning av fastighet
En huvudprincip inom fastighetsrätt är att "sämjedelning är utan verkan" vilket innebär att det inte räcker om tex två grannar eller delägare kommer överens om att dela en fastighet utan det krävs tillstånd från myndighet. JB 1: 1 2st. Om man vill dela upp själva fastigheten i två delar krävs det att man gör en klyvning enligt fastighetsbildningslagen. (FBL) Regler om klyvning finns i 11 kap FBL. För att klyvning ska kunna ske ska den aktuella fastigheten ägas av flera med samäganderätt. Efter klyvningen kan de olika delarna utgöra egna fastigheter. Enligt 11 kap 7 § FBL ska klyvning genomföras så att det medför minsta möjliga olägenhet och kostnad.
De allmänna villkoren för fastighetsreglering finns i 3 kap FBL och ger att den nya fastigheten ska vara lämpad för sitt ändamål och detta under överskådlig tid. Här avses i första hand att samtliga nybildade fastigheter ska ha tillgång till vägar och, när det är aktuellt, till vatten och avlopp. Fastighetsbildning får inte heller ske i strid med områdets detaljplan eller områdesbestämmelser.
Ansökan om klyvning görs till lantmäterimyndigheten. För att få lagfart efter klyvningen är klar kan du göra ansökan hos inskrivningsmyndigheten för att få bevis om äganderätt. Lantmäterimyndigheten kan hjälpa till med att upprätta de handlingar som behövs.
Mer information om klyvning finner du här https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Andra-fastighet/klyva/#faq:vad-kostar-det-har-hittar-du-prisexempel
Ändring av antalet Hyreslägenheter
En fastighetsägare är skyldig att lämna uppgifter till kommunen om sådana förändringar i sitt lägenhetsbestånd som innebär att uppgifterna i registret behöver ändras.Om lägenhetsbeständet ska ändras från fyra till två i samma fastighet ska du ändra uppgifterna i kommunens lägenhetsregister.Du ska då vända dig till den kommun där lägenheterna finns. Tex Mölndals kommun: https://www.molndal.se/startsida/bygga-bo-och-miljo/bostader-och-offentliga-lokaler/adresser-och-namnsattning.html.
Säga upp befintlig hyresgäst
Tillämpligt lagrum vid uthyrning av bostadslägenhet i näringsverksamhet regleras av "hyreslagen", 12 kap jordabalken (JB). Uppsägning regleras i 12 kap 3- 4 § JB. Om hyresgästen har hyresavtal på bestämd tid så upphör avtalet att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, skall dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Om hyresgästen har hyresavtal på obestämd tid (tillsvidare) gäller uppsägningstid på minst tre månader vid det månadsskiftet som inträffar närmast efter uppsägningen om inte längre uppsägningstid har avtalats.
Enligt hyreslagen har hyresgästen vid hyresavtal på obestämd tid ett besittningsskydd förutsatt att ni inte har avtalat bort besittningsskyddet med hyresgästen samt att Hyresnämnden har godkänt detta. Besittningsskyddet ger i regel hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten även om ägarförhållandet av fastigheten förändras men det krävs att en hyresgäst som har blivit uppsagd hänskjuter tvisten till Hyresnämnden. Det finns dock i JB 12 kap 45 - 46 §§ listor med undantag då inte hyresgästen kan få förlängning av hyreskontraktet trots besittningsskydd.
En slasktratt man kan använda sig ifall inga andra punkter är tillämpliga är 12 kap 46 § p.10, dvs att "det inte strider mot god sed att hyresförhållandet upphör för hyresgästen" regeln tillämpas dock restriktivt av domstolen och en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen får göras. Enligt praxis kan ett sådan intresse vara att fastighetsägaren eller dennes släktingar behöver bostaden.
Andra skäl kan vara att byggnaden ska genomgå omfattande reparation enligt samma paragraf p.4 men om en bostadshyresgäst lämnar sin lägenhet eller en del av den med anledning av att huset ska genomgå en större ombyggnad, ska hyresgästen om möjligt ges tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset.
Ett ytterligare skäl kan vara att lägenheten inte vidare ska användas som bostad enligt p.5.
Svar
Ja det är möjligt att dela upp fastigheten antingen genom klyvning hos Lantmäteriet eller genom att ändra antalet lägenheter i kommunens register. Det beror på om du och din delägare vill dela upp ägandet eller även fortsättningsvis samäga fastigheten. Man kan säga upp ett hyreskontrakt i samband med avveckling av bolaget om fastigheten inte längre ska användas till bostadsuthyrning eller så kan man säga upp hyresgästen med hjälp av "slasktratten" JB 12 kap 46 § p.10 det kan dock bli en förlängninstvist i hyresnämnden om hyresgästen inte har avtalat bort sitt besittningsskyd med hyesnämndens godkännande eller om hyrestiden är tisbegränsad och har varat kortare än 9 månader.
Rekommendation
Jag rekommenderar att ni anlitar en jurist för att granska era avtal med hyresgästen och undersöka vilket avvecklingsalternativ som är mest lämpligt i ert fall. Observera att klyvning är en kostsam process. Det kan även vara bra att anlita en jurist för att motivering uppsägningen tillräckligt bra för att öka chanserna att vinna en förlängningstvist hos Hyresnämnden. Detta beror självklart på om hyresgästen har besittningsskydd eller inte, har denne inte besittningsskydd blir det enklare.
Om ni vill anlita en av våra jurister eller har någon följdfråga är ni välkommen att mejla mig jessica.konduk@lawline.se då sätter jag er i kontakt med en kollega.
Vänligen,
