Äganderätten till fastighetstillbehör.

2017-06-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA
Min mor ägde tillsamman med en syster och bror en skogsfastighet i Jämtland.Systern gifta make hittade ett stall som tillfördes fastigheten på tidigt 60-tal.Min mor överlät sin 1/3 till mig (enda barn) som gåva 1989Systern överlät sin 1/3 till dottern ( enda barn) som gåva 1989Brodern dog 2002 och genom arv delades hans 1/3 på mig och min mors syster, som då åter blev delägare med 1/6.I bouppteckningen skrev min mors syster in att hon var delägare i en bastubyggnad samt att stallet var hennes lösöre. Jag bestred detta.1.Bastubyggnaden började uppföras av mig och dottern 1990 sedan vi inhämtat positivt tillstånd av brodern mot han inte behövde bestrida några kostnader.Jag och dottern har förlikats i en dom och reglerat utgifterna.FRÅGA: Kan systern hävda ägarskap bara för hon åter blivit ägare av en 1/6 efter 2002 ? Hon måste väl kunna bevisa det?2.Jag hävdar att stallet tillhör fastigheten på följande grunder:a. Nya stallet ersatte ett förfallet stall som revs.b. Stallet har nyttjats helt gemensamt i skogsnäringen för redskap mm. c. Jag rev ut gamla spilltor och inredde stallet så min båt också kunde få plats.d. 1990 byggdes ett snedtak mot stallet för ytterligare en båt.e. Stallet står förankrat en för ändamålet gjuten betongplattaf. Inget avtal före 1989 eller förbehåll i gåvobrev. Inget hävdat före 2002.g. Samägd lagfart, taxering, försäkring, underhåll, reparationer och skydd.Fråga: Har jag rätt? Om inte rätt till ersättning/bortforsling
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Du beskriver att du har fått ⅓ av en fastighet från din mor samt att systerdottern (din kusin verkar det som) fått ⅓ av samma fastighet. Den resterande tredjedelen ägdes av brodern fram till hans död. Då ärvde systern och du denna tredjedel vilket gjorde att ni blev ägare till ⅙ var. Ägarförhållandena ser således ut som följer:

Du äger ⅓ + ⅙ = ½

Systerdottern äger ⅓

Systern äger ⅙

På fastigheten verkar finnas dels ett stall, dels en bastubyggnad. Det verkar råda en tvist mellan dig och systern kring äganderätten till stallet och bastubyggnaden. Du verkar anse att stallet tillhör fastigheten (och därmed till en viss del dig) samt att bastubyggnaden ej tillhör henne alls. Jag ska besvara vem som äger vad nedan. Regler av intresse finns i jordabalken (hädanefter förkortat JB).

Generellt om fast egendom, fastighetstillbehör och samägande

Fast egendom är jord (1 kap 1 § JB). Jord delas in i fastigheter. Genom att äga en fastighet äger man således i första hand mark. Eftersom ni är samägare äger ni vad som kallas en ideell andel av marken. Detta innebär att alla samägare äger allt tillsammans, inte att en samägare äger en viss del av marken och en annan samägare äger en annan del. Ni äger således era angivna andelar av marken.

Det finns regler i jordabalken om att byggnader som anbringas på marken under vissa omständigheter tillhör marken och därmed fastigheten. Byggnader som anbringas på marken (och därmed tillhör marken och fastigheten) kallas fastighetstillbehör. Om en byggnad är ett fastighetstillbehör hör den således till fastigheten. Äger man en ideell andel i fastigheten gör man då detsamma i byggnaden.

För att besvara frågan om en byggnad utgör ett fastighetstillbehör måste man först avgöra om byggnaden uppfyller vissa egenskaper. Sedan måste man pröva vem som anbringat byggnaden på fastigheten.

Stallet

Först måste man avgöra om stallet är en byggnad som är anbringad på fastigheten för stadigvarande bruk (2 kap 1 § JB). Du beskriver att stallet står på en för ändamålet gjuten betongplatta. Detta borde medföra att stallet (som klart är en byggnad) får anses anbringad på fastigheten för stadigvarande bruk (jfr rättsfallet NJA 1996 s 139). Det första kravet för att stallet ska tillhöra fastigheten är således uppfyllt.

Det andra kravet innebär att det måste vara fastighetsägaren som anbringat byggnaden på fastigheten eller att byggnaden kommit i fastighetsägarens ägo. Har samtliga delägare således tillsammans anbringat stallet på fastigheten uppstår inget problem. Då tillhör stallet fastigheten. Avgörande för denna bedömning är i princip i vems intresse anbringandet eller installationen skett. Utgångspunkten bör vara att den eller de fastighetsägare som har tillfört föremål till en fastighet som också ägs av andra ska anses ha tillfört föremålet för också övriga fastighetsägares räkning (jfr rättsfallet NJA 2014 s 35) Stallet bör således anses vara anbringat för samtliga delägares räkning. För denna ståndpunkt talar även det faktum att ni gemensamt betalar för reparationer, försäkring m.m. Stallet bör således anses vara tillfört för samtliga fastighetsägares räkning varför stallet utgör ett fastighetstillbehör.

Bastun

Du beskriver att du och systerdottern, vid tiden innan systern åter blev delägare (till ⅙) med broderns tillstånd uppfört en bastu på fastigheten. Du undrar nu om systern - i och med att hon har blivit delägare till ⅙ efter bastun uppfördes - kan anses vara delägare i basun. För att så ska vara fallet måste bastun anses tillhöra fastigheten. Då blir samma prövning som jag beskrev ovan beträffande stallet av intresse.

Först måste alltså bastun vara en byggnad som anbringats på fastigheten för stadigvarande bruk. Så bör anses vara fallet (jfr rättsfallet NJA 1996 s 139).

Vidare krävs att bastun har uppförts av samtliga delägare eller att bastun kommit i samtliga delägares ägo. Bastun har upprättats av dig och systerdottern. Ni ägde då tillsammans ⅔. Brodern ägde ⅓. Med samma utgångspunkt som ovan bör således gälla att ni får anses ha uppfört bastun för samtliga fastighetsägares räkning varför bastun bör anses tillhöra fastigheten. För denna ståndpunkt talar även det faktum att brodern gav sitt godkännande till bygget. Detta innebär att systern - som äger ⅙ av fastigheten - i princip äger ⅙ av bastun också.

Sammanfattning

Jag har beskrivit vad som gäller kring då man tillför tillbehör till en fastighet. Jag har kommit fram till att såväl stallet som bastun får anses utgöra fastighetstillbehör. Att de utgör fastighetstillbehör innebär att de tillhör samtliga delägare av fastigheten. Du, systerdottern och systern äger således ideella andelar i marken, bastun och stallet (och övriga saker som eventuellt är fastighetstillbehör). Du är välkommen att kontakta mig på mattias.lindner@lawline.se om du har eventuella följdfrågor.

Vänligen,

Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Övrigt (2078)
2021-07-31 Överlåtelse av andel i ägarlägenhet
2021-07-31 Får man ge bort en gåva med villkor?
2021-07-30 Får en granne söka upp mig genom att leta information i sopsorteringen?
2021-07-30 Får grannens växter skugga din tomt?

Alla besvarade frågor (94634)