Åberopande av force majeure på grund av nekat bolån

2020-04-30 i Köplagen
FRÅGA
Hej, jag har fick lånelöfte av bank, jag betalade handpenningen och nu är flytten två veckor bort? O ja blev nekad banklån? Plus att ja är permiterad pga corona?
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Ett lånelöfte är inte ett juridiskt bindande avtal

Eftersom att ett lånelöfte bara är ett preliminärt besked om vilken summa banken kan tänka sig att låna ut till dig är det INTE juridiskt bindande. Det innebär alltså ingen garanti för att du kommer att beviljas ett banklån, banken har nämligen rätt att ändra sig. Du skriver att du blivit permitterad från ditt arbete på grund av Corona, min gissning är därför att banken nekar dig bostadslån med anledning av att din ekonomiska situation har ändrats.

Du har ingått köpeavtal utan beviljat banklån

Eftersom att ett lånelöfte inte är juridiskt bindande ska man aldrig skriva på ett köpeavtal förrän banken har gett ett slutligt besked om banklån. Ett alternativ är att man inför en klausul i köpeavtalet som stadgar att köpet villkoras av att man beviljas banklån. Jag förstår det som att så INTE har skett i ditt fall och att du har ingått köpeavtalet och betalat handpenningen utan en sådan säkerhet.

Hävning av köpeavtal

En grundläggande avtalsrättslig princip är att avtal ska hållas (pacta sunt servanda). Dina möjligheter till att häva köpeavtalet är därmed begränsade och det måste finnas en legitim anledning. Jag tolkar din fråga som att din förändrade ekonomiska situation hänför sig direkt till samhällsspridningen av COVID-19, frågan blir då om det är en sådan omständighet som ger dig rätten att häva avtalet.

Force majeure

Principen om "force majeure" innebär att sådana omständigheter som parterna i ett avtal inte hade kunnat kontrollera eller förutse, och som gör att någon inte kan fullfölja sin del av avtalet (exempelvis fullfölja köpet på grund av förändrad lånesituation) skulle kunna innebära en rätt att häva avtalet.

Det som krävs är att ni har infört en sådan klausul i ert avtal och att den är formulerad på ett sätt som gör att man kan tolka in Corona-situationen i begreppet. Det finns nämligen ingen lagreglering om force majeure, det är en allmän avtalsrättslig princip. Vad som avses med begreppet är därför inte helt självklart utan får avgöras utifrån formuleringen i avtalet, ofta innehåller en sådan klausul exempel på situationer som man avser. Då jag inte har ert köpeavtal framför mig kan jag tyvärr inte göra en riktig bedömning av om du kan åberopa force majeure med anledning av Corona eller inte.

Eventuellt skadestånd

Jag uppfattar det som att du som privatperson har köpt bostaden av en annan privatperson, den lag som blir tillämplig är då köplagen.

Om avtalet inte möjliggör det för dig att häva avtalet så kan säljaren kräva att köpet ska fullföljas. Fullföljer du inte vad du har åtagit dig att göra, det vill säga; betalar du inte köpeskillingen, så kan säljaren kräva skadestånd för den skada hen lider till följd av att du drar dig ur köpeavtalet (51 § och 57 § köplagen).

Beträffande handpenningen

Handpenningen betalade du till säljaren som en säkerhet för att du skulle fullfölja köpet. Om du inte gör det så får du som utgångspunkt inte tillbaka handpenningen. Vid bedömningen av om säljaren har rätt till skadestånd från dig kan handpenningen antingen komma att täcka detta belopp, eller så kommer du behöva betala ännu mer.

Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en till fråga!

Med vänlig hälsning,

Mina Jenabpour
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll