Hyreslagen (12 kap JB), uppsägning av lokalhyresgäst, iakttagande av besittningsskyddet

Question

Vi är en nybildad brf som tagit över en lokalhyresgäst från den tidigare hyresvärden. I kontraktet står det "Om hyresgästen även har ett hyreskontrakt med värden som gäller bostad upphör detta hyreskontrakt samtidigt med bostadskontraktet enligt paragraf 6, 3 stycket i Hyreslagen"

Det hus som lokalhyresgästen bor i omvandlades till brf innan vår förening bildades, hennes hyreskontrakt gällande bostad upphörde ju då. Är lokalhyreskontraktet vi tagit över giltigt?

Answer 1

Hej Karin!

12 kap. jordabalken (JB) brukar kallas för hyreslagen. Här finns de omfattande reglerna om hyra av bostad och lokal. Det som avses i 12 kap. 6§ 3 st. JB är t.ex. om en upplåtelse av en parkeringsplats är knuten till hyresrätten. Om hyresavtalet upphör så upphör även nyttjanderätten till parkeringsplatsen. I ert fall innebär det alltså att lokalhyresgästens kontrakt gällande lokalen är kopplad till densammes bostadshyreskontrakt och dess giltighet.

Bara det faktum att ett hus omvandlas till en Brf innebär inte per automatik att alla lägenheter omvandlas till bostadsrätter, det är faktiskt ganska vanligt att enstaka lägenheter kvarstår som hyreslägenheter och Brf:n blir då den nya hyresvärden. I vilket fall kan hyresvärden säga upp ett tillsvidare bostadshyreskontrakt med 3 månaders uppsägningstid och ett lokalhyreskontrakt med 9 månaders uppsägningstid (enligt 12 kap. 4§ JB).

Informationen i din fråga ger anledning att anta att bostadshyreskontraktet hade upphört at gälla (kanske till följd av uppsägning eller till följd av att hyresgästen valde att köpa ut lägenheten med bostadsrätt). Lokalhyreskontraktet var villkorat till bostadshyreskontraktet och om det sistnämnda hade upphört att gälla så har även kontraktet för lokalen (följer av 12 kap. 6§ 3 st. JB).

Brf måste iaktta besittningsskyddet som en lokalhyresgäst i regel har om hyresförhållandet hade varat i längre än 9 månader (enligt 12 kap. 57–60§§ JB). Rent konkret innebär det att hyresgästen i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för ekonomisk förlust som han förorsakas på grund av att hyresförhållandet upphör. Om hyresavtalet skall upphöra på grund av att huset skall rivas eller byggas om kan hyresvärden, istället för ekonomisk ersättning, anvisa hyresgästen en annan godtagbar lokal (ersättningslokal). I besittningsskyddet ligger också att hyresgästen har rätt till skäligt uppskov med avflyttningen.

Alltså, om ni vill ha kvar lokalhyresgästen så ska Brf skriva ett nytt avtal som är frikopplat från villkoret om bostadshyreskontraktet. Däremot om Brf vill entlediga lokalen från hyresgästen så kan ni göra det med iakttagande av en skriftlig uppsägning på 9 månader samt en eventuell ersättningsskyldighet till hyresgästen för ekonomisk förlust som han förorsakas på grund av att hyresförhållandet upphör.

Läs gärna mer om detta på Hyresnämndens hemsida: www.hyresnamnden.se/templates/DV_InfoPage____2544.aspx.

Med vänliga hälsningar,
Anna Fahlman