Uthyrning av lägenhet till företag

Question

Hej,
jag hyr ut en lägenhet i villa till ett företag. Det företaget låter en av sina anställda bo där och vi har också i avtalet reglerat att det endast är den personen som får bo där. Min fråga är flera, nämligen:
1. Försvinner besittningsrätten iom detta? Dvs att det är ett ftg som hyr.
2. Krävs något speciellt för att jag skall kunna säga upp hyresgästen när det är ett ftg som hyr?
3. Vilket dokument krävs för att verifiera att ftgts representant verkligen representerar ftgt?
4. Kan vi avtala om att båda parter (värd o gäst) har möjlighet att utan anledning när som helst kan säga upp avtalet med 3 mån uppdägningstid?
5. Vad kan man inte avtala bort?
6. Kan man avtala att det är personen som bor i lghtn som är personligt ansvarig för skador på lghtn istället för ftgt som egentligen är hyresgäst formellt.
7. Finns det några fallgropar att hyra ut på detta sättet?

Tusen tack på förhand!

Mvh,
Magnus

Answer 1

Hej!

Hyresförhållanden regleras i Jordbalkens 12 kapitel, den så kallade hyreslagen (HL). Inledningsvis kan sägas att huvudregeln i hyresförhållanden är att det råder avtalsfrihet mellan parterna. HL är emellertid en så kallad skyddslagstiftning som är avsedd att upprätthålla någon slags miniminivå vad gäller hyresgästens rättigheter. Hyresvärd och hyresgäst kan alltså fritt avtala om hyra och andra villkor, men strider dessa mot reglerna i HL kan de inte göras gällande mot hyresgästen.

Om jag uppfattat situationen rätt hyr ett företag en lägenhet som i sin tur hyr ut den till en av sina anställda. Du är med andra ord hyresvärd i förhållande till företaget, och detta är sin tur hyresvärd till privatpersonen. För besittningsskyddet är det inte avgörande vem hyresgästen är, utan hur lägenheten används. Det verkar som att lägenheten används som en bostadslägenhet, vilket gör att besittningsskydd som utgångspunkt gäller (se HL 45 §). Det finns dock ett undantag i nämnda paragrafs 3 punkt, som stadgar att besittningsskydd inte tillkommer hyresgäst som hyr lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad. Typfallet för detta är då man hyr ut ett rum eller dylikt i sin egen bostad. Om detta passar in på din situation är svårt att säga, men det kan vara värt att fundera över.

För att säga upp en hyresgäst som har besittningsskydd krävs saklig grund. Uppsägningsgrunderna återfinns i HL 46 §. Kortfattat kan man säga att reglerna är utformade så att hyresvärden inte ska kunna säga upp avtalet utan att hyresgästen har misskött sig eller att hyresvärden har berättigat behov att själv bruka lägenheten. Detta gäller som sagt trots att det är ett företag som hyr lägenheten.

I HL 45 a § finns det möjlighet att avtala bort besittningsskyddet. Märk att det krävs separata handlingar och att de i regel ska godkännas av hyresnämnden. Vill man inte begära in hyresnämndens godkännande kan man ändå avtala bort besittningsskyddet, men då gäller de inskränkningarna som finns i paragrafens andra moment.

Vad gäller att eventuellt avtala om att andrahandshyresgästen ska vara ansvarig för skador kan följande sägas: En hyresgäst har enligt HL 24 § ett vårdansvar över lägenheten, vilket innebär att denne är ansvarig för de skador (dock ej normalt slitage) som denne åsamkar. Oavsett om skador skulle vara orsakade av företagets hyresgäst har företaget, som din hyresgäst, ett absolut ansvar för lägenheten. Teoretiskt skulle du alltså begära företaget på ersättning för skadorna, som sedan i sin tur får begära sin hyresgäst (privatpersonen) på ersättning för det belopp företaget betalat ut till dig. Om ni dock vill avtala sådan konstruktion ser jag inga hinder för detta, men din rätt till ersättning är inte beroende av det.

I övrigt ser jag inga egentliga fallgropar. Som sagt är dock HL tvingande till hyresgästens fördel, vilket alltid bör beaktas. Studera därför gärna Jordabalkens 12 kapitel för mer detaljer.

Mvh