Arrende utan formenligt avtal

Question

Min fru ärver en fastighet med 3 st sommarstugor på tillhörande mark, stugorna ägs av andra personer och står på ofrigrund. Inga avtal finns, kan vi säga upp stugägarna, be dom flytta sina stugor, alternativt köpa ut dessa?

Answer 1

Hej,

en första fråga för att över huvudtaget kunna göra en bedömning om stugägarna har rätt till en eventuell uppsägningstid är om de erlägger någon form av vederlag för nyttjandet. Om nyttjandet sker helt utan motprestation har jag svårt att direkt se något hinder för att anmoda stugägarna att snarast flytta på sina stugor.

Om det förekommer någon form av motprestation, inte nödvändigtvis i pengar utan till exempel en arbetsprestation, är det möjligt att situationen blir en annan.

Det är inte ovanligt att sommarstugor står på en fastighet tillhörande någon annan. Det är sedvanligt att använda sig av bostadsarrende och det ter sig naturligt att se denna situation som arrende. Denna typ av nyttjanderättsavtal har dock ett formkrav, avtalet ska vara skriftligt (Jordabalken, JB 8:3). Nu när det verkar som att ett sådant inte finns blir frågan om man ändå kan tillämpa arrendebestämmelserna, i detta fall bestämmelser om bostadsarrende (JB 10 kap). Generellt bör en sådan lösning inte vara att föredra. Formkrav för avtal i lagstiftning är ofta en markering av lagstiftaren att parterna ska företa ett visst handlingsmönster. Dessutom finns särskilda bestämmelser i fråga om ersättning till arrendatorn (den som hyr marken) om ett sådant avtal inte kommer till stånd (JB 8:3). I fråga om motprestation utgår även lagstiftningen ifrån vederlag i form av pengar, en arrendeavgift (JB 8:12).

En möjlig lösning är att tillämpa hyreslagen (JB 12 kap). Detta innebär också vissa svårigheter då denna lag egentligen inte är konstruerad för denna situation. Den förutsätter att hus eller del av hus upplåts mot ersättning (JB 12:1), vilket det inte är fråga om här. Dock förutsätter JB 12 kap inget skriftligt avtal varför det skulle kunna finnas skäl att tillämpa bestämmelser om uppsägningstid om tre månader (JB 12:4), dessutom kan arbetsprestation kan utgöra ”ersättning” (NJA 1978 s 389). Visserligen gäller uppsägningstiden för bostadslägenhet med en tanke att bestämmelsen ska ge ett visst skydd utifrån sociala behov av bostad. Alltså finns det även vissa problem med att tillämpa JB 12 kap när det förutsätts att arrendeavtal upprättas för en situation som denna.

Om det över huvudtaget föreligger ett nyttjanderättsavtal med viss juridisk akrobatik kommer detta nyttjanderättsavtal i regel att gälla även mot din fru då ni har vetskap om detta (JB 7:14).

Jag kan tyvärr inte ge dig ett fullgott svar på din fråga utifrån de omständigheter jag känner till och rekommenderar dig att kontakta en kvalificerad jurist. På advokatsamfundets hemsida kan du enkelt söka efter en byrå nära dig.

http://www.advokatsamfundet.se/templates/FramedPage.aspx?id=3836