Lawline svarar
Hej Thomas,
Det är Jordabalken (JB) 12 kapitlet som reglerar uthyrning av lokal https://lagen.nu/1970:994#K12R17. En lokalhyresgäst är som huvudregel bunden av de avtalade avtalsvillkoren under hela den hyrestid som Du som hyresgäst och Din hyresvärd (förstahandshyresgästen) har kommit överens om. Besittningsskydd innebär för Dig som lokalhyresgäst en rätt till ersättning för kostnader i vissa fall om Du skulle bli uppsagd, besittningsskyddet innebär emellertid inte en rätt att få stanna kvar i lokalen. Besittningsrätt kan avtalas bort enligt JB 12 kapitlet 56 § 2 stycket.
Det är i JB 12 kapitlet 56 § 2 stycket Du finner den "femårsregel" Du nämner. Femårsregeln innebär att om Du och Din hyresvärd har upprättat ett avtal om avstående från besittningsskydd +innan + 9 månader hyrestid har passerat så skall hyresnämnden godkänna avtalet. Utan hyresnämndens godkännande är avtalet endast giltigt i 5 år om hyresförhållandet mellan Dig och Din hyresvärd upphör efter 5 år.
Du har hyrt i 6 år och därmed har Ni antingen inte avtalat att hyresförhållandet skall upphöra efter 5 år, eller så har Din hyresvärd låtit Dig stanna trots avtalad hyrestid. Femårsregeln gäller endast om avtalet upphörde efter 5 år. Om Ni inte heller har hyresnämndens godkännande så är avtalet om avstående av besittningsskydd ogiltigt.
Jag förstår situationen så att Din hyresvärd sagt upp Ert avtal till villkorsändring enligt JB 12 kapitlet 58 §. Du har nu att svara hyresvärden om Du accepterar de nya villkoren (det nya avståendet om besittningsskydd) eller inte. Om Ni inte kan komma överens så kan Ni hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom 2 månader från att Du fick meddelandet om villkorsändringen.
Mitt råd till Dig är att kontrollera om avtalet om avstående av besittningsskydd överhuvudtaget är giltigt genom att hyresnämnden godkänt eller att Ert avtal löpte ut efter 5 år. Om det inte är giltigt så är du inte bunden av avståendet och har då i vissa fall rätt till ersättning om Du blir uppsagd. Om Du vill vara kvar i lokalen skall du svara Din hyresvärd eller hänskjuta tvisten till hyresnämnden omgående. För mer information kan Du vända dig till hyresnämnden (www.hyresnamnden.se).
Vänliga hälsningar
