Överlåtelse av fastighet belastad med hyresrätt

Question

Jag hyr ut ett enfamiljshus på vår jordbruksfastighet till min syster.

Vi ska nu skriva ett hyresavtal.

Min fråga är om vi kan skriva ett sådant hyresavtal att det gäller även om jordbruksfastigheten byter ägare om några år?
Hur starkt är besittningsskyddet för hyresgästen om fastigheten byter ägare (utan ovanstående avtal?

Answer 1

Hej,

Om du överlåter fastigheten är den nya ägaren bunden av bostadshyresavtalet förutsatt att det är ett skriftligt avtal, se 7 kap. 13§ 1 st. JB https://lagen.nu/1970:994#K7.

Om skriftligt hyresavtal med din syster saknas när du överlåter fastigheten måste du i köpeavtalet göra ett förbehåll om hyresrätten för att den nye ägaren ska vara bunden av hyresavtalet, se 7 kap. 11 § JB.

Den nye ägaren är också bunden av hyresavtalet om denne kände till eller borde ha känt till hyresrätten vid överlåtelsen, 7 kap 14 § 1 st. JB. Detta gäller alltså även om skriftligt hyresavtal saknas samt om förbehåll ej gjorts. Detta alternativ är givetvis svårare att bevisa.

Slutligen är den nye ägaren bunden av hyresavtalet trots att inga av ovanstående omständigheter föreligger om han/hon inte säger upp hyresavtalet inom 3 månader från överlåtelsen, se 7 kap. 14 § 2 st. JB.

Märk också att du kan bli skadeståndsskyldig mot din syster om du inte gör ett förbehåll för hyresavtal vid överlåtelsen, förutsatt att det saknas skriftligt hyreavtal, se 7 kap. 18 § JB.

Med vänlig hälsning